FAQs: Häufig gestellte Fragen zu Finanzierung und Förderung in WEGs

Eine WEG gilt als voll rechtsfähig und ist grundsätzlich antragsberechtigt für Bundesförderprogramme. Für eine energetische Modernisierung bestehen Programme, wie z.B. für den Heizungs- oder Fenstertausch die Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM). Für die Komplettsanierung zu einem Effizienzhaus gibt es die Bundesförderung für effiziente Gebäude – Wohngebäude (BEG WG). Zusätzlich gibt es zinsgünstige KfW-Kredite und die steuerliche Förderung. Für selbstnutzende Eigentümerinnen und Eigentümer ist die steuerliche Förderung mit der BEG nicht kombinierbar. Auf Landes- und Kommunalebene gibt es oft weitere Programme.

Nach dem Beschluss der WEG über eine förderfähige Maßnahme am Gemeinschaftseigentum, kann die Verwaltung einen gemeinschaftlichen Antrag stellen. Anstelle der Verwaltung kann dies ebenfalls eine bevollmächtigte Person, z.B. eine Energieberaterin oder ein Energieberater, übernehmen. 

Die förderfähigen Kosten werden gemäß den Beschlüssen auf die WEG-Mitglieder verteilt. Im Rahmen der Antragstellung in der BEG EM ist es für bestimmte Maßnahmen erforderlich, eine Energieeffizienz-Expertin oder einen Energieeffizienz-Experten (EEE) hinzuzuziehen. Solche Maßnahmen sind z.B. Dämmung der Gebäudehülle, Fenstertausch oder Tausch der Anlagentechnik. Bei förderfähigen Maßnahmen am Sondereigentum beantragt das jeweilige WEG-Mitglied, ggf. mit einer Energieberaterin oder einem Energieberater, die Förderung. 

Grundsätzlich ist die Erhaltungsrücklage für Instandhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum bestimmt. Mit einem entsprechenden Beschluss können Modernisierungsmaßnahmen allerdings auch aus der Rücklage finanziert werden. Es ist ratsam, die Rücklage nicht komplett zu verausgaben, um für unvorhergesehene Reparaturen finanziell handlungsfähig zu sein. 

Eine Rücklage, die nach Miteigentumsanteilen angespart wurde, darf nicht für Maßnahmen verwendet werden, die einem anderen Verteilungsschlüssel zugrunde liegen, wie z.B. nach Wohneinheiten oder wenn sie nicht allen Mitgliedern zugutekommen. 

Für größere Maßnahmen einer energetischen Sanierung des Gebäudes können entsprechend zweckgebundene Rücklagen gebildet werden. Gemeinschaftliche Erhaltungsrücklagen dürfen nicht für Investitionen am Sondereigentum verwendet werden. Solche Maßnahmen muss jedes WEG-Mitglied eigenständig finanzieren.

Die von der Gemeinschaft gebildete Rücklage ist zweckgebunden und dient ausschließlich der Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums. Sie gehört zum Gemeinschaftseigentum und geht beim Verkauf vollständig auf die neue Eigentümerin oder den neuen Eigentümer über. Die zum Zeitpunkt des Verkaufs vorhandene Rücklage sollte im Kaufvertrag ausdrücklich angegeben werden. 

Sobald die Eigentümerinnen und Eigentümer gemeinsam Ausgaben beschließen, im Wirtschaftsplan festlegen und beauftragen, tragen sie die Kosten gemeinsam und haften dafür teilschuldnerisch. Das bedeutet, dass bei Zahlungsverzug eines einzelnen die anderen WEG-Mitglieder gegenüber Dritten haften. Bevor es dazu kommt, eröffnet die WEG-Verwaltung zuerst ein Mahnverfahren. Sie muss dabei gleichzeitig sicherstellen, dass alle beauftragten Dienstleister vertragsgemäß bezahlt werden. Wenn die Eigentümerinnen und Eigentümer langfristig Rücklagen aufbauen und flexible Finanzierungsmodelle nutzen, können sie solche Situationen vermeiden.

Für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft sieht das Wohnungseigentumsgesetz gemäß § 9a Abs. 4 eine teilschuldnerische Haftung vor. Dabei haftet jedes Mitglied grundsätzlich nur entsprechend seinem Miteigentumsanteil. Haftungsansprüche können sich bei energetischen Sanierungen sowohl nach innen – also zwischen den einzelnen WEG-Mitgliedern – als auch nach außen – gegenüber Dritten wie Handwerksbetrieben oder Kreditgebern – richten.

Die Binnenhaftung bezieht sich auf die Haftung der einzelnen Eigentümer für Verbindlichkeiten der Gemeinschaft. Diese wird relevant, wenn z.B. ein gemeinsamer Kredit beschlossen wurde. Wenn einzelne WEG-Mitglieder ihre Rückzahlungsraten nicht zahlen, greift die solidarische Ausfallhaftung bzw. Nachschusspflicht auf die ausstehende Gesamtforderung. Alle Mitglieder müssen dann gemeinsam – ob sie am Kredit beteiligt sind oder nicht – die offenen Forderungen bezahlen. Doch das Geld ist dadurch nicht unbedingt verloren: Da sowohl Rücklagen als auch Verbindlichkeiten an den Miteigentumsanteil bzw. die Wohnung gebunden sind, erfolgt die Rückzahlung entweder im Rahmen von Vollstreckungsmaßnahmen oder bei Weiterveräußerung der Wohnung. Die Rückzahlung kann sich jedoch durch diese formalen Prozesse verzögern.