Energieausweis im GModG: Neue Regelungen und erweiterte Pflichten

Verbrauchsausweis für Wohngebäude

Der Energieausweis auf der Grundlage des erfassten Energieverbrauchs nach § 82 GModG basiert auf folgenden Datengrundlagen:

• 24 aufeinanderfolgende Monate an Verbrauchsdaten sind Pflicht, getrennt nach Energieträgern wie Gas, Strom, Öl etc.
• Die Witterungsbereinigung nach DIN/TS 18599-10:2025-10 und Normalisierung auf Standardnutzungsrandbedingungen nach DIN/TS 18599-10, Tabelle 5 ist erfolgt.
• Die letzte Abrechnungsperiode darf nicht älter als 18 Monate sein.
• Die Umrechnung von End- zu Primärenergie erfolgt nach Anlage 4.
• Das Berechnungsverfahren nach DIN/TS 18599-10:2025-10 oder dem im Bundesanzeiger bekannt gemachten Verfahren wurde angewendet.

Neue Regelungen für gemischt genutzte Gebäude

Die Neuerungen führen zu einer Vereinheitlichung bei Gebäuden mit einer Mischnutzung wie z. B. Laden im Erdgeschoss, Arztpraxis im Mehrfamilienhaus oder Wohngebäude mit gewerblicher Einheit.

Die Neuregelungen im Überblick:

• Das Gebäude als Ganzes (Entfall der Trennung): Die bisherige Möglichkeit, Wohn- und Nichtwohnteile eines Gebäudes getrennt zu behandeln und zwei separate Ausweise zu erstellen (ehemals § 106 GEG), wurde ersatzlos gestrichen. Der Energieausweis wird künftig zwingend für ein Gebäude als Ganzes ausgestellt.
• Verbrauchsausweis für Wohngebäude: Ein verbrauchsbasierter Ausweis ist ab sofort nur noch für Gebäude zulässig, die ausschließlich Wohnzwecken dienen. Sobald ein Gebäude auch teilweise als Nichtwohngebäude genutzt wird, ist für das Gesamtgebäude kein Verbrauchsausweis mehr zulässig. Es muss dann zwingend ein Bedarfsausweis erstellt werden. Eine relevante Nichtwohnnutzung liegt vor, wenn folgende Kriterien gleichzeitig erfüllt sind:
  • die Art der Nutzung unterscheidet sich wesentlich von der Wohnnutzung,
  • der Flächenanteil der Nichtwohnnutzung an der Gebäudenutzfläche ist nicht unerheblich (in der Regel mehr als 10 Prozent)
  • die gebäudetechnische Ausstattung unterscheidet sich wesentlich von der Wohnnutzung (z.B. zusätzliche Lüftungstechnik, Kühlung, etc.).
• Pflicht zur energetischen Zonierung: Unterscheiden sich die gewerblichen Flächen erheblich in ihrer Nutzung und gebäudetechnischen Ausstattung vom Wohnteil, muss das Gebäude nach § 20 Absatz 2 in der Berechnung in verschiedene Zonen unterteilt werden. Die technische Umsetzung dieser Zonierung erfolgt einheitlich nach der DIN/TS 18599:2025-10.
• Ein gemeinsamer Ausweis: Die Zonierung bedeutet ausdrücklich nicht, dass mehrere Ausweise gedruckt werden. Die unterschiedlichen Nutzungsbereiche werden innerhalb einer einzigen, gemeinsamen energetischen Bilanz gesondert berücksichtigt und in einem gemeinsamen Dokument ausgewiesen.

Zusätzliche Kennwerte und Pflichtangaben

• Absolute Energiekennwerte: Primär- und Endenergie in MWh/a müssen nach § 85 Abs. 1 Nr. 23 GModG zusätzlich zu den flächenbezogenen Werten in kWh/(m²·a) ausgewiesen werden.
• Erneuerbare Energien: Angabe des Anteils an der Endenergie in Prozent und absolute Erzeugung in MWh/a nach Hauptenergieträger und Art der Quelle, wie z.B. PV oder Umweltwärme, müssen nach § 85 Abs. 1 Nr. 14 und 24 GModG angegeben werden.

Geänderte und erweiterte Pflichten

Vorlagepflicht:

• Die Pflicht zur Vorlage eines Energieausweises wird nach § 80 Abs. 3 GModG auf Mietvertragsverlängerungen ausgeweitet. Bisher galt dies nur für Verkauf, Neuvermietung und Neubau.
• Die bisherige Ausnahme für Baudenkmäler nach § 79 Abs. 4 GEG entfällt – auch hier muss künftig bei Verkauf oder Vermietung ein Energieausweis vorliegen.

Anzeigepflichten in Immobilienanzeigen:

• Nach § 87 GModG besteht die Pflicht, Art und Ausstellungsdatum des Energieausweises, Jahres-Primärenergie, Energieeffizienzklasse, Baujahr des Gebäudes und die wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes anzugeben.

Digitale Ausstellung:

• Energieausweise müssen nach § 79 Abs. 2 GModG standardmäßig digital und maschinenlesbar ausgestellt werden.
• Ein Papierexemplar ist nur noch auf ausdrückliches Verlangen des Eigentümers erforderlich.

Netzdienlichkeit & Niedertemperaturfähigkeit:

• Ja/Nein-Angaben zu:
  • Fähigkeit des Gebäudes, auf externe Signale wie dynamische Tarife zu reagieren (§ 85 Abs. 1 Nr. 26 GModG).
  • Fähigkeit des Wärmeverteilungssystems, mit niedrigen Temperaturen betrieben zu werden (§ 85 Abs. 1 Nr. 27 GModG).

CO₂-Emissionen und Lebenszyklus-Treibhauspotenzial (LCA)

Betriebsbedingte Treibhausgasemissionen:

• kg CO₂eq/(m²·a) müssen nach § 85 Abs. 1 Nr. 16 GModG ausgewiesen werden.

Lebenszyklus-Treibhauspotenzial (LCA):

• Für Neubauten: LCA nach DIN SPEC 91606:2026-07 (§ 88b, § 88c GModG).
• Ab 01.01.2028 für Neubauten über 1.000 m², ab 01.01. 2030 für alle Neubauten.

Gültigkeit bestehender Energieausweise

Bestehende Energieausweise behalten ihre 10-jährige Gültigkeit auch nach Inkrafttreten des GModG. Ein vor dem Inkrafttreten ausgestellter Ausweis bleibt gültig, bis seine reguläre Laufzeit abgelaufen ist.

Bußgelder und Inkrafttreten

Bußgelder:

• Bis zu 10.000 Euro bei Verstößen gegen Vorlage-, Übergabe- oder Anzeigepflichten (§ 108 GModG).

Inkrafttreten:

• Artikel 1, Änderung vom GEG auf GModG: Tag nach Verkündung, 29.07.2026
• Artikel 2, Energieausweis-Regeln: 01.01.2027