Anforderungen an Nichtwohngebäude im GModG 2026: Sanierungspflichten, MEPS, Effizienz

Zweistufige Sanierungspflicht nach § 40 GModG

Die erste Stufe greift ab dem 01.01.2030:

Der Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung, Kühlung und eingebaute Beleuchtung des bestehenden Nichtwohngebäudes darf höchstens das 3,5-fache des Werts eines entsprechenden Referenzgebäudes betragen.

Damit wird Artikel 9 der EPBD umgesetzt, der die 16 Prozent der Nichtwohngebäude mit der schlechtesten Gesamtenergieeffizienz (16-Prozent-Schwellenwert) betrifft.

Ausnahme: Die Anforderung gilt allerdings nicht, falls sie technisch unmöglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist oder anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften widerspricht.

Die zweite Stufe greift ab dem 01.01.2033:

Der Jahres-Primärenergiebedarf für Heizung, Warmwasserbereitung, Lüftung, Kühlung und eingebaute Beleuchtung des bestehenden Nichtwohngebäudes darf dann höchstens das 2,95-fache des Referenzgebäudes betragen.

Hiermit wird der 26-Prozent-Schwellenwert (die 26 Prozent der Nichtwohngebäude mit der schlechtesten Gesamtenergieeffizienz) umgesetzt.

Berechnung des Referenzwerts

Für beide Stufen wird der Jahres-Primärenergiebedarf des Referenzgebäudes nach Anlage 2 Nummer 4.1 immer mit dem Primärenergiefaktor von 0,7 berechnet.

Ausnahmen von der Sanierungspflicht

Die Anforderungen gelten nicht, wenn:

• die technische oder wirtschaftliche Unzumutbarkeit vorliegt,
• die Maßnahmen anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften widersprechen,
• das Gebäude ab dem 01.01.1996 errichtet wurde (die Anforderung gilt dann als erfüllt),
• das Gebäude vor dem 01.01.1996 errichtet wurde und die Eigentümerin oder der Eigentümer nachweist, dass es mindestens dem Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16.08.1994 entspricht oder deren Anforderungen nicht überschreitet,
• die bereitgestellte Wärme überwiegend durch Biomasse, eine Wärmepumpe erzeugt wird oder das Gebäude mit Fernwärme versorgt wird,
• ein Abbruch, die Aufgabe des Betriebsgeländes, eine Nutzungsänderung oder eine umfassende Sanierung des Gebäudes geplant ist.

Weiterhin ausgenommene Gebäude

Dazu zählen:

• Baudenkmäler
• Industrieanlagen mit niedrigem Energiebedarf
• landwirtschaftliche Nutzgebäude
• freistehende kleine Gebäude
• Gebäude, die der Verteidigung dienen

MEPS: Mindestenergiestandards für Nichtwohngebäude

Mit dem im Juli 2026 in Kraft getretenen Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) setzt Deutschland die Vorgaben der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD) um. Für Nichtwohngebäude, wie beispielsweise Bürogebäude, Hotels oder Logistikimmobilien, werden mit dem Gesetz verbindliche Mindestenergiestandards (Minimum Energy Performance Standards, MEPS) im Bestand eingeführt. Diese sind im GModG in § 40 verankert.

Ziel ist, die energetisch schlechtesten Gebäude (Worst Performing Buildings, WPB) schrittweise zu modernisieren. Eigentümerinnen und Eigentümer müssen mit geeigneten Sanierungsmaßnahmen gewährleisten, dass die Obergrenze des Primärenergiebedarfs (gemessen am Referenzgebäude) nicht überschritten wird. Da die Pflicht für das einzelne Gebäude gilt, kann ein ineffizientes Gebäude nicht durch ein anderes, sehr effizientes Gebäude ausglichen werden.

Energieausweis: Neue Energieeffizienzklassen sowie Bedarfsausweispflicht

Ab dem 01.01.2027 erhalten Energieausweise für Nichtwohngebäude eine neue, siebenstufige Bewertungsskala von A bis G. Diese ist in der neuen Anlage 10a GModG festgelegt. Es wird im Bereich der Nichtwohngebäude zukünftig keine Klasse A+ mehr geben. Anders sieht es bei den Wohngebäuden aus, hier bleibt die Skala von A+ bis H bestehen.

Bei den neuen Energieausweisen erfolgt die Einstufung nicht über Kilowattstunden pro Quadratmeter und Jahr, sondern über einen sogenannten Primärenergiereferenzfaktor. Dieser Faktor drückt das Verhältnis des errechneten Primärenergiebedarfs zum Primärenergiebedarf des Referenzgebäudes aus.

Bei Nichtwohngebäuden ist die Klasse A die beste Stufe. Allerdings muss das Gebäude nach § 86 Abs. 3 GModG zusätzlich ein Nullemissionsgebäude sein und darf am Standort keine Emissionen aus der Nutzung fossiler Energien verursachen.

Die neuen Effizienzklassen für Nichtwohngebäude im Überblick:

• A: ≤ 1,0 (und Nullemissionsgebäude)
• B: > 1,0 bis 1,48
• C: > 1,48 bis 1,97
• D: > 1,97 bis 2,46
• E: > 2,46 bis 2,95
• F: > 2,95 bis 3,5
• G: > 3,5

Ab 2027 ist bei Verkauf oder Vermietung von Nichtwohngebäuden nur noch der Bedarfsausweis zulässig. Der Verbrauchsausweis entfällt für Nichtwohngebäude und ist nur noch für Wohngebäude zulässig. Eigentümerinnen und Eigentümer von älteren Gewerbe- und Zweckbauten sollten frühzeitig den energetischen Zustand ihrer Immobilien prüfen lassen. So können Sanierungszyklen vorausschauend geplant werden.

Besondere Anforderungen an Hallen

Für Nichtwohngebäude mit einer Raumhöhe über 4 Metern gelten spezifische gesetzliche Leitplanken, Fristen und Privilegien.

Werden in neu errichteten Hallen mit mehr als 4 Metern Raumhöhe dezentrale Gebläse- oder Strahlungsheizungen eingesetzt, sind diese Gebäude in § 10 GModG bis Ende 2029 von den verschärften energetischen Anforderungen an die Gebäudehülle befreit. Für alle anderen Gebäude muss der bauliche Wärmeschutz 45 Prozent besser als der Referenzwert sein.

Diese spezifische Ausnahme für neu errichtete Hallen mit mehr als 4 Metern Raumhöhe hinsichtlich des Transmissionswärmeverlusts der Gebäudehülle entfällt ab dem 01.01.2030 komplett. Ab dann müssen nach § 10 GModG alle Neubauten als Nullemissionsgebäude errichtet werden. Am Standort dürfen Nullemissionsgebäude keinerlei fossile CO₂-Emissionen verursachen und müssen über eine hohe Gesamtenergieeffizienz verfügen.

Falls bei einer Modernisierung bestehender Hallen mit mehr als 4 Metern Raumhöhe dezentrale und brennstoffbetriebene Systeme gewählt werden, muss ab 01.01.2029 eine ansteigende Quote an klimaneutralen Brennstoffen, wie Biomethan, grünem, blauem, orangem oder türkisem Wasserstoff eingehalten werden.