Was regelt das Gebäudemodernisierungsgesetz für WEGs?
Das Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG) ersetzt das bisherige Gebäudeenergiegesetz (GEG). Es regelt in den §§ 42 bis 46 die Umstellung von Heizungsanlagen in Gebäuden auf eine Wärmeversorgung, die in Deutschland bis 2045 ohne den Ausstoß von Treibhausgasen erfolgen soll. Die Vorgabe, dass neu eingebaute Heizungen mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien nutzen müssen, wird aufgehoben. Somit sind wieder Gas- und Ölheizungen zulässig. Anforderungen daran werden über die sogenannte Biotreppe definiert, die eine stufenweise Anhebung klimaneutraler Brennstoffe, wie Biomethan, Bioöl oder entsprechend deklarierter Wasserstoff, beschreibt.
Die Umstellung von Wärmenetzen regelt das Wärmeplanungsgesetz (WPG). Für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs), die einen Heizungstausch planen, kann der eventuell vorhandene Wärmeplan der Kommune relevant sein. Dieser zeigt, in welchen Stadtteilen künftig Fernwärme, Nahwärme oder dezentrale Lösungen wie Wärmepumpen sinnvoll sind.
Für WEGs gibt es im GModG keine spezifischen Anforderungen. Durch die Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum in WEGs müssen beim Heizungstausch jedoch zusätzliche Aspekte mitberücksichtigt werden, die bei anderen Eigentumsverhältnissen nicht zu berücksichtigen sind. Der Anreiz zur Umstellung auf Heizungen, die mit erneuerbaren Energien betrieben werden, ist durch Förderungen weiterhin gegeben. Im Folgenden werden ausschließlich förderfähige Heizungslösungen beschrieben.
Die Entscheidung für ein neues Heizsystem ist ein wichtiger Schritt, um das Gebäude zukunftsfähig aufzustellen. Energieberatende und Fachplanende können der WEG die vor Ort vorhandenen Potenziale unterschiedlicher Versorgungslösungen aufzeigen und die Investitions- und langfristigen Betriebskosten abschätzen. Eine offene Diskussion zu den Vor- und Nachteilen aller Möglichkeiten kann dabei unterstützen, eine Entscheidung zu treffen, die von der breiten Mehrheit der WEG getragen wird.
Gebäudemodernisierungsgesetz: Anforderungen an die Wärmeversorgung in WEGs
Das Gebäudemodernisierungsgesetz regelt die Anforderungen an Heizungsanlagen und die zukünftige Wärmeversorgung. In WEGs müssen durch die Unterscheidung zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum zusätzliche Aspekte mitberücksichtigt werden.
Für den Umstieg von fossilen Brennstoffen auf erneuerbare Energien gibt es in der WEG technisch dieselben Möglichkeiten wie in jedem anderen Mehrfamilienhaus. Eine zentral betriebene Öl- oder Gasheizung kann durch eine ebenfalls zentral betriebene Wärmepumpe, ein Hybridsystem mit Solarthermie oder eine Biomasseheizung ersetzt werden. Mit dem Ausbau der Fernwärme oder lokal betriebenen Nahwärmenetzen ist der Netzanschluss mancherorts eine Option.
Es ist ratsam, eine bereits bestehende Verteilinfrastruktur auch künftig zu nutzen. Wenn die Immobilie z.B. bislang zentral über einen Gaskessel im Keller mit Wärme versorgt wurde, bietet sich weiterhin eine zentrale Lösung an. So können Verteilleitungen und Heizkörper in den Wohnungen weiterverwendet werden.
Wenn in einem Gebäude die alte Heizung nicht mehr funktioniert und mit einer förderfähigen Heizung ersetzt werden soll, können die Mietkosten für ein provisorisches Ersatzgerät über die Dauer von maximal einem Jahr gefördert werden (siehe BEG-Richtlinien 5.3 j).
Zentrale und dezentrale Heizsysteme
Grundsätzlich lassen sich Etagenheizungen gegen dezentrale Wärmepumpen austauschen. Die Möglichkeiten, dezentrale Heizsysteme im Mehrfamilienhaus beizubehalten, sind jedoch eingeschränkt. Luft-Luft Wärmepumpen als Multi-Split-Anlagen, mit jeweils einer Außeneinheit je Wohnung und mehreren Raumeinheiten, ersetzen sowohl die Gastherme als auch die vorhandenen Heizkörper. Dabei gilt es zu beachten, dass die Außengeräte das Erscheinungsbild des Gebäudes nicht unerheblich beeinflussen. Deshalb erfordern sie zwingend einen Gemeinschaftsbeschluss.
Möglich ist auch eine zentrale Wärmequellenerschließung für das gesamte Mehrfamilienhaus mit dezentralen wassergeführten Wärmepumpen je Wohneinheit, ähnlich einer kalten Nahwärme innerhalb eines Gebäudes. Dabei können die vorhandenen Heizkörper in der Regel weiterverwendet werden. Alternativ sorgt künftig ein zentraler Wärmeerzeuger für die Heizung: Die Warmwasserbereitung erfolgt dann dezentral in den Wohneinheiten, z.B. über einen elektrischen Durchlauferhitzer oder Warmwasserspeicher. Eine weitere Möglichkeit ist es, dezentrale Systeme vollständig zu zentralisieren. Dann erfolgt auch die Warmwasserversorgung durch den zentralen Wärmeerzeuger.
Beispielszenarien für einen Heizungstausch
Die folgenden drei Szenarien beschreiben beispielhaft wie ein Heizungstausch für unterschiedliche Ausgangsituationen und Bedürfnisse der Eigentümerinnen und Eigentümer funktionieren kann.
In einer WEG mit zwölf Wohneinheiten erfolgt die Wärmeversorgung überwiegend zentral über zwei Gasbrennwertkessel. Die Verteilleitungen führen durch die beiden Treppenhäuser. Zwei Wohnungen werden bisher dezentral über eigene Gasthermen beheizt. Diese erfordern zunehmend Reparaturen, ein Austausch ist absehbar. Im Zuge dessen hat die WEG auch über zukunftsfähige Alternativen für den Heizungstausch nachgedacht. Ein Anschluss an ein Wärmenetz ist jedoch unwahrscheinlich.
Die WEG hat beschlossen, beide Versorgungsstränge beizubehalten und jeweils eine zentrale Luft-Wasser-Wärmepumpe mit Pufferspeicher zu installieren. Die beiden WEG-Mitglieder der Gasthermen können ihre Wohnungen ebenfalls anschließen lassen. Dazu werden zusätzliche Leitungen vom vertikalen Strang in die Wohnungen verlegt. Je mehr Abnehmerinnen und Abnehmer die zentrale Lösung nutzen, desto kostengünstiger werden sowohl die Investitionen als auch der Betrieb für jedes WEG-Mitglied. Der Heizungstausch soll in zwei Jahren stattfinden, bis dahin will die Gemeinschaft Rücklagen für die Umsetzung ansparen.
In einer WEG mit sechs Wohneinheiten wird jede Wohnung individuell über eine Gasetagenheizung versorgt. Die älteste Gastherme ist 25, die jüngste erst drei Jahre. Daher variiert der Handlungsdruck für den Heizungstausch. Die Eigentümerinnen und Eigentümer möchten die dezentrale Versorgung beibehalten, jedoch ist die Aufstellung von sechs Außengeräten für Luft-Wasser-Wärmepumpen weder möglich noch gewünscht.
Stattdessen investiert die WEG gemeinsam in die Erschließung nachhaltiger Energiequellen wie Erdwärme. Dadurch können dezentrale Wärmepumpen, die für Niedertemperaturnetze entwickelt wurden, effizient betrieben werden – auch im Winter. Die älteren Gasthermen werden durch Sole-Wasser-Wärmepumpen ersetzt.
Das WEG-Mitglied mit der erst drei Jahre jungen Gasheizung begrüßt die Lösung grundsätzlich, möchte jedoch nicht ein weiteres Mal in eine neue Heizung investieren. Es beteiligt sich zunächst nur an der Erschließung, nutzt weiterhin die Gastherme und kann sich später mit einer eigenen Wärmepumpe an die gemeinsame Infrastruktur anschließen.
Eine WEG mit drei Wohneinheiten im ländlichen Raum wurde bisher über eine zentrale Ölheizung versorgt. Die WEG möchte die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) für den Heizungstausch nutzen und entscheidet sich für eine Biomasseheizung. In der Region gibt es einen nahegelegenen Hersteller von Pellets, sodass die Lieferwege kurz bleiben. Nach dem Ausbau des alten Heizkessels und Öltanks lässt sich der Heizungskeller ohne größere Umbauten für die neue Brennstofflagerung und eine Beschickungsanlage für den Biomassekessel nutzen.
Welche Besonderheiten gibt es bei der Heizungserneuerung in WEGs?
In einer WEG betrifft die Heizungserneuerung an vielen Stellen das Gemeinschaftseigentum: einerseits für die Nutzung erneuerbarer Energien, wie PV-Anlagen auf dem Dach oder Erdsonden auf dem Grundstück, andererseits für die Anlagentechnik und Verteilinfrastruktur. So benötigt beispielsweise eine zentrale Heizungsanlage Platz für die Steuerung, den Pufferspeicher und möglicherweise für die Brennstofflagerung. Auch bei einem Neuanschluss an ein Wärmenetz muss Raum für eine Übergabestation eingeplant werden. Reichen die verfügbaren Flächen nicht aus, kann es erforderlich sein, einen Keller im Sondereigentum in Gemeinschaftseigentum umzuwidmen.
Etagenheizungen gehören zum Sondereigentum. Die Rohre, die die Abwärme der bisherigen fossilen Heizungen abführen, verlaufen allerdings durch den gemeinsamen Schornstein. Sobald Leitungen verändert werden, betrifft dies das Gemeinschaftseigentum, z.B. wenn ein Durchbruch für die Außeneinheit der Wärmepumpe erforderlich ist. Ein gemeinsames Vorgehen ist daher rechtlich notwendig und aus technischer Sicht unbedingt ratsam.
FAQs: Häufige Fragen zum Heizungstausch in WEGs
Der Austausch einer Zentralheizung oder der Umbau eines dezentralen Systems auf ein zentrales System gilt gemäß Wohnungseigentumsgesetz als bauliche Veränderung und kann mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Sollen die Kosten von allen WEG-Mitgliedern getragen werden, gibt es zwei Möglichkeiten: Die Kosten müssen entweder innerhalb einer angemessenen Frist amortisiert werden oder von mehr als zwei Dritteln der Stimmen – die mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten – für die entsprechende Verteilung gebilligt werden. Möchte die WEG ein dezentrales System beibehalten, erfordert es ebenfalls eine Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen sowie mindestens der Hälfte aller Miteigentumsanteile.
Fällt eine Etagenheizung aus, darf die Eigentümerin oder der Eigentümer sie ohne Beschluss ersetzen, solange davon nur das jeweilige Sondereigentum berührt ist. Wenn eine fossil betriebene Heizung eingebaut wird, muss sichergestellt sein, dass der erneuerbare Anteil des Brennstoffs ab 2029 stufenweise ansteigt. Wenn mittelfristig eine förderfähige Heizung eingebaut werden soll, kann zwischenzeitig eine fossile Heizanlage gemietet werden. Rechtlich ist es möglich, dezentrale Heizanlagen in Mehrparteienhäusern zu betreiben. Es ist im Vergleich zu zentralen Anlagen aber oft schwieriger, die Anforderungen klimaneutraler Wärmeenergien zu erfüllen. Der Ausfall einzelner dezentraler Heizungen kann der WEG als Anstoß dienen, sich mit klimaneutraler Wärmeversorgung auseinanderzusetzen. Daher ist es sinnvoll, wenn das WEG-Mitglied umgehend die WEG-Verwaltung dazu informiert, damit der Planungsprozess für das umweltfreundliche Heizungskonzept beginnt. In vielen Fällen werden zentrale Heizungsanlagen bei einem Heizungstausch in Mehrfamilienhäusern die naheliegendere Lösung sein. Da für einen kosteneffizienten Betrieb möglichst alle Wohneinheiten eines Gebäudes angeschlossen sind, betrifft ein paralleler Betrieb einzelner dezentraler Anlagen nicht nur die Eigentümerinnen und Eigentümer mit ihrem Sondereigentum, sondern die gesamte WEG.
Das Wohnungseigentumsgesetz legt fest, dass die Kosten für eine bauliche Veränderung von allen Wohnungseigentümerinnen und -eigentümern im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile getragen werden müssen. Die Umstellung der Wärmeversorgung und der Anschluss der Einheiten an die neue Zentralheizung ist eine solche bauliche Veränderung. Über die Verteilung der Kosten, die im Sondereigentum entstehen – etwa durch den Austausch einzelner Heizkörper – entscheidet die Eigentümerversammlung per Beschluss. Wird eine Wohneinheit später an die Zentralheizung angeschlossen, müssen sich die Eigentümerinnen und Eigentümer in angemessenem Maße an den Kosten beteiligen.
Ein Gebäudenetz versorgt zwei bis maximal 16 Gebäude oder bis zu 100 Wohneinheiten mit Wärme oder Kälte aus einer zentralen Wärmequelle. Die Errichtung, der Umbau oder die Erweiterung von Gebäudenetzen wird über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) unterstützt, sofern die genutzte Anlagentechnik förderfähig ist.
Eine zentrale Anlage erzeugt die Wärme und führt sie über unterirdisch verlegte, gedämmte Verteilleitungen zu den Übergabestationen in den beteiligten Gebäuden. Dort wird sie an das bestehende Heizsystem angeschlossen. Der Verbrauch wird über Wärmemengenzähler je Wohnung abgerechnet.
In der Regel wird ein Gebäudenetz privat betrieben – etwa von einer Genossenschaft, WEGs oder einem Landwirt, der auf seinem Grundstück klimaneutrale Wärme bereitstellt. Wenn die eigenen Erschließungsflächen zu klein sind, um den gesamten Wärmebedarf zu decken, können benachbarte Gebäude über ein Mikronetz versorgen. Es gilt auch, wenn eine alleinige Versorgung unwirtschaftlich wäre. Dies eröffnet zusätzlich mehr Potenzial für eine gemeinsame Erschließung erneuerbarer Wärmequellen. Geht die Zahl der versorgten Gebäude oder Wohneinheiten über die genannte Maximalanzahl hinaus, gilt es als Wärmenetz. Dafür steht die Bundesförderung für effiziente Wärmenetze (BEW) zur Verfügung.
Die WEG muss über die Heizungserneuerung entscheiden. Die Eigentümerversammlung kann beschließen, dass die Wärmeversorgung auch künftig dezentral erfolgt – etwa mit Etagenheizungen oder einer Kombination aus Zentralheizung und einzelnen Etagenheizungen. Für diesen Beschluss ist eine Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile erforderlich.
Ein solcher Beschluss kann vorsehen, dass einige Eigentümerinnen und Eigentümer ihre Etagenheizungen behalten und sich daher nicht an den Kosten für eine neue zentrale Wärmeversorgung beteiligen. Doch dieser Beschluss birgt Risiken – sowohl für die betroffenen WEG-Mitglieder als auch für die gesamte Gemeinschaft.
Müssen die einzelnen Etagenheizungen später ersetzt werden, gilt die Anforderung der Biotreppe, d.h. der steigende Anteil von Biogas oder Bioöl im Energiemix. Das schränkt die Optionen ein: Wenn die betroffenen WEG-Mitglieder dann an die zentralisierte Wärmeversorgung angeschlossen werden wollen, kann dies technisch schwierig oder sogar unmöglich sein. Zudem müssen Mitglieder, die später an die Zentralheizung angeschlossen werden, einen angemessenen Beitrag zu den bereits beglichenen Kosten leisten.
Mit Fernwärme kann eine WEG an der Wärmewende teilnehmen, ohne umfangreiche Veränderungen am Gebäude vornehmen zu müssen. Ist ein Anschluss an ein Wärmenetz möglich, lohnt sich eine genauere Betrachtung. In den kommenden Jahren wird der Ausbau von Wärmenetzen weiter voranschreiten.
Laut dem Wärmeplanungsgesetz mussten Städte mit mehr als 100.000 Einwohnerinnen und Einwohnern bis zum 30. Juni 2026 einen kommunalen Wärmeplan vorlegen, kleinere Kommunen haben Zeit bis zum 30. Juni 2028. In diesen Plänen teilen die Kommunen Gebiete für den Neu- oder Ausbau von Wärmenetzen ein, wodurch WEGs eine Orientierung für die Planung erhalten.
Eine gute Übersicht über den aktuellen Stand der Wärmepläne in den Kommunen bietet der KWW-Wärmewendeatlas.
Das kostenfreie E-Learning bietet in sechs Modulen einen praxisnahen Einstieg zu rechtlichen, finanziellen und technischen Rahmenbedingungen der energetischen Sanierung und vermittelt das nötige Know-how für Kommunikation und Prozessbegleitung in WEGs.
Gebäude verursachen rund 40 Prozent der CO₂-Emissionen. Wer energetisch saniert, senkt Energieverbrauch, Kosten und Emissionen und steigert zugleich Komfort, Werterhalt und Attraktivität der Immobilie.
Die Gebäudehülle als Gemeinschaftseigentum sanieren
Die Sanierung der Gebäudehülle senkt Energieverbrauch und verbessert den Wärmeschutz. In einer WEG betrifft das gemeinsames Eigentum, daher müssen alle Mitglieder über die Maßnahmen gemeinsam entscheiden.
Photovoltaikanlagen ermöglichen es WEGs, eigenen Strom zu erzeugen und so Energiekosten zu senken. Entscheidend ist, wer die Anlage betreibt und wie der Strom genutzt wird.
