11 Beratung mit dem iSFP

Da der iSFP das Mittel der geförderten Energieberatung für Wohngebäude ist und als Grundlage für die BEG-Förderung von Einzelmaßnahmen anerkannt wird, sind die Parameter und Anforderungen des GModG und der Durchführer der BEG-Förderung zwingend in der Bilanzierung anzusetzen. Der iSFP ist mit entsprechenden und schlüssigen Inhalten zu ergänzen.

Eine besondere Herausforderung für Energieberaterinnen und Energieberater stellt die Sanierungsberatung einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) dar. Hier sind neben dem fachlichen Wissen besondere Beratungskompetenzen sowie Kenntnisse zum Aufbau und zur Struktur einer WEG notwendig.

Insbesondere durch die vielen und oftmals voneinander abweichenden individuellen Bedürfnisse, Interessen und Möglichkeiten ergeben sich eine Vielzahl von Meinungen und Einstellungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft zu einer energetischen Sanierung.

Diese Besonderheiten bei WEGs haben Einfluss auf die Erstellungsmethodik des iSFP, wie im Folgenden erläutert.

Erstes Beratungsgespräch und Datenaufnahme

Eine Besonderheit bei Eigentümergemeinschaften besteht darin, eine Vielzahl unterschiedlicher Interessen und Bedürfnisse hinsichtlich des Gebäudes so aufeinander abzustimmen, dass am Ende ein Sanierungsbeschluss gefasst werden kann.

Informieren Sie sich daher möglichst bereits im Vorfeld der Beratung auch über die allgemeine Einstellung der Eigentümerinnen und Eigentümer zu einer energetischen Sanierung. Sprechen Sie mit Eigentümerinnen und Eigentümern, Verwaltung und Beirat über Interessen und Möglichkeiten hinsichtlich einer energetischen Sanierung, um ihre Standpunkte und Interessen in die Sanierungsvorschläge aufnehmen zu können.

Wichtig ist, bereits bei der Datenaufnahme Informationen zum Gemeinschafts- und Sondereigentum zu erfassen, da die Zuordnung zum einen variiert und zum anderen großen Einfluss auf die empfehlenswerten Sanierungsmaßnahmen und das erreichbare Sanierungsziel haben kann.

Üblicherweise steht das Gemeinschaftseigentum im Zentrum einer Beratung. Jedoch kann das Sondereigentum einer Eigentümerin bzw. eines Eigentümers auch einen maßgeblichen Einfluss auf das Sondereigentum der anderen Eigentümerinnen und Eigentümer haben (z. B. beim Verbot des Anschlusses unterschiedlicher Energieerzeugungsanlagen am selben Kaminschacht).

Entwicklung von Sanierungsvorschlägen

Aufgrund der Heterogenität und der komplexen Entscheidungsprozesse in WEGs ist es mitunter empfehlenswert, anders als es sonst bei der Erstellung von Maßnahmenpaketen im iSFP üblich ist, vor der eigentlichen Erstellung des iSFP die Vor- und Nachteile einzelner Sanierungsmaßnahmen sowie deren Wirtschaftlichkeit und Abhängigkeiten von anderen Maßnahmen mit geeigneten Mitteln zu skizzieren. Bei großen WEGs sollte diese Entscheidungsvorlage in erster Instanz einem Gremium aus WEG-Verwaltung und Verwaltungsbeirat vorgestellt werden. Diese können die Wünsche und Interessen der Eigentümerinnen und Eigentümer in der Regel bereits gut vorab einschätzen und ein entsprechendes Votum für Sanierungsmaßnahmen abgeben. Ergänzend dazu können die Wünsche und Vorstellungen aller Miteigentümerinnen und -eigentümer vorab z. B. per Umfrage oder Fragebögen abgefragt werden. Sie können die Funktion der Entscheidungshilfe in der iSFP-Druckapplikation nutzen, um verschiedene Sanierungsfahrpläne darzustellen (siehe Kapitel 8.2).

Kostendarstellung

Das Wirtschaftlichkeitskriterium hat bei WEGs einen großen Einfluss auf die Sanierungsentscheidung.

Im Sanierungsfahrplan besteht die Möglichkeit, die Kosten durch individuelle Diagramme und Erläuterungen darzustellen. Es ist zielführend, sich im Vorfeld der Energieberatung mit den Akteuren der WEG auf eine geeignete Darstellung der Kosten und der Wirtschaftlichkeit zu verständigen. Gegebenenfalls muss diese auch separat vom iSFP erstellt werden.

Die Erstellung eines iSFP bietet sich für WEGs oftmals insbesondere an, da die Logik der im iSFP angelegten schrittweisen Sanierung besonders gut mit dem Beschluss zur Einstellung einer regelmäßigen Sanierungsrücklage harmoniert: Die im Sanierungsfahrplan dargestellten Kostenbetrachtungen geben einen ersten Überblick, welche Kosten zu welchem Zeitpunkt für die energetische Sanierung anfallen.

Erläuterung des iSFP

Zur Vermeidung von Missverständnissen sollten Energieberaterinnen und Energieberater den Sanierungsfahrplan in der WEG-Versammlung vorstellen und erläutern, um den Eigentümerinnen und Eigentümern die Gelegenheit für Fragen oder zur Artikulation ihrer Wünsche und Bedenken zu geben.

Der WEG-Praxisguide auf der Webseite des Gebäudeforums klimaneutral bietet zahlreiche Arbeitshilfen (Factsheets, Präsentations-Vorlagen, Checklisten) für Energieberatende.

Hauptanliegen des Denkmalschutzes ist es, das baukulturelle und historische Erbe der Gesellschaft und somit ein lebendiges Abbild der Lebensweise und Baukunst vergangener Zeiten zu erhalten. Dabei gehören nicht nur alte Schlösser, Kirchen und Burgen, sondern auch Wohnhäuser und ganze Siedlungen – auch der Moderne – zum historischen Erbe.

Es geht demnach nicht nur um das Erscheinungsbild oder die Schönheit eines Gebäudes, sondern auch um seinen dokumentarischen Wert. Unabhängig von der Gebäudesubstanz können auch äußere Einflüsse, Objekte und Anlagen, die sich in unmittelbarer Nähe des Beratungsobjekts befinden und das gesamte Erscheinungsbild prägen, zur Erhaltenswürdigkeit eines Gebäudes und zu einem Schutz vor Veränderungen führen.

Um für ein denkmalgeschütztes Gebäude oder für besonders erhaltenswerte Bausubstanz den iSFP erstellen zu können, sind neben dem energietechnischen Wissen auch umfangreiche Kenntnisse und Erfahrungen hinsichtlich historischer Bauweisen und Baumaterialien und auf dem Gebiet der Bauphysik erforderlich. Das gilt auch für die Sanierung oder Modernisierung einzelner Bauteile.

Dem Denkmalschutz bzw. der besonders erhaltenswerten Bausubstanz wurde innerhalb der iSFP-Druckapplikation eine besondere Funktionalität zugeordnet. Grundlage ist die Kennzeichnung des Beratungsobjekts als Denkmal bzw. besonders erhaltenswerte Bausubstanz innerhalb der Bilanzierungssoftware. Die bilanzielle Einordnung in den Denkmalschutz bzw. in die Rubrik der besonders erhaltenswerten Bausubstanz obliegt den Energieberaterinnen und Energieberatern entsprechend den Festlegungen der Kommunalbehörden (Bauamt, Stadtplanungsamt oder Denkmalbehörde).

Folgende Einstellungen in der Bilanzierungssoftware können die Ausgabewerte und die Darstellung der Festlegungen und Ergebnisse im Sanierungsfahrplan steuern:

• die Kennzeichnung des Projekts als
  • Denkmal oder
  • besonders erhaltenswerte Bausubstanz

Diese Kennzeichnung obliegt den Energieberaterinnen und -beratern. Grundsätzlich löst die Auswahl der Option die Ausgabe der Kennzeichnung „Denkmal“ oder „besonders erhaltenswerte Bausubstanz“ auf den Deckblättern des iSFP und der Umsetzungshilfe aus.

• die technischen Mindestanforderungen der Bauteile (U-Werte) für Denkmale nach der Richtlinie für die Bundesförderung für effiziente Gebäude Einzelmaßnahmen (BEG EM)
  • für Wände
  • für Dachflächen
  • für Fenster

Die Energieberaterinnen und Energieberater sind für die Auswahl der Bauteile sowie die korrekte Zuordnung der U-Werte aus der BEG EM zu den jeweiligen Bauteilen verantwortlich. Dies muss in Übereinstimmung mit den Festlegungen des Denkmalschutzes und in der Bilanzierungssoftware erfolgen. Sie definieren damit die Bauteile, für die die BEG EM abweichende maximale U-Werte für die Förderung von Einzelmaßnahmen festlegt.

Durch die Einstellungen bzw. Eingaben in der Bilanzierungssoftware ordnet die iSFP-Druckapplikation die Werte aus den technischen Mindestanforderungen der BEG EM in die Tabelle der technischen Dokumentation in der Umsetzungshilfe und in das Datenblatt zur Qualitätssicherung ein. Damit ist ein direkter Vergleich zur Sicherstellung des Erreichens der Anforderungswerte und zur Beantragung der Förderung von Einzelmaßnahmen möglich.

In der Bilanzierungssoftware sind die Erreichung des BEG-Effizienzhaus-Standards Denkmal und die Übergabe der Kennwerte an die iSFP-Druckapplikation mit der Kennzeichnung als „Denkmal“ bzw. „besonders erhaltenswerte Bausubstanz“ aktiviert. Das stellt bei Erfüllung der erforderlichen Standards die Ausgabe des Effizienzhaus-Piktogramms im Sanierungsfahrplan sicher. Wird also innerhalb eines Maßnahmenpakets der Effizienzhaus-Standard Denkmal erreicht, wird dieser automatisch an die iSFP-Druckapplikation übergeben und auf der Fahrplanseite dargestellt. Das Verfahren dient der Werthaltigkeit der Förderaussage im Sanierungsfahrplan.

Zur Inanspruchnahme der Denkmalförderung nach BEG sind die Bedingungen der technischen Mindestanforderungen des jeweiligen Förderprogramms (BEG-EM oder BEG-WG) einzuhalten.

Individuelle Erläuterungen und Beschreibungen

Im Denkmalschutz und bei der Sanierung besonders erhaltenswerter Bausubstanz ist es regelmäßig notwendig, detaillierter auf die besonderen Erfordernisse bei der Modernisierung einzugehen. Diesem Anspruch trägt der iSFP durch die starke Individualisierung Rechnung. Voraussetzung ist die fachliche Kompetenz und Ausbildung der Energieberaterinnen und -berater für eine Beratung im Denkmalschutz.

Notwendig sind die enge Zusammenarbeit und Abstimmung zwischen Eigentümerinnen und Eigentümern, Energieberatenden, regionalen Behörden, Denkmalpflegenden und in der Bauphysik spezialisierten Fachkräften. Die getroffenen Festlegungen haben direkten Einfluss auf die Datenaufnahme, die Bilanzierung und die Erstellung der einzelnen Maßnahmenpakete.

Auf den folgenden Seiten im iSFP können die speziellen Anforderungen und Ausgangssituationen bei unter Denkmalschutz stehenden Gebäuden bzw. besonders erhaltenswerter Bausubstanz beschrieben werden:

Erläuterungen im Sanierungsfahrplan

• Bezug zur Aufgabenstellung: Im Anschreiben haben Sie die Möglichkeit, auf die Ausgangssituation und die Gründe für die Energieberatung einzugehen.
• Dokumentation der Ausgangssituation: Zur Visualisierung der Ausgangssituation dient die Seite „Ihr Haus heute – Bestand“. Auf dieser Seite besteht die Möglichkeit, vier Fotos von Bauteilen, Konstruktionen oder Bausituationen einzufügen und diese im zugeordneten Textfeld kurz und prägnant zu beschreiben.
• Beschreibung der Ausgangsituation und der Festlegungen für die Sanierung: Die Seite „Ihr Haus heute – Beschreibung und Erläuterung“ ist für die detaillierte Beschreibung der Ausgangssituation, der Auflagen und der möglichen Hemmnisse geeignet. Hier steht Ihnen ein frei editierbares Textfeld zur Verfügung. Darin kann gleichzeitig auf die energetische Situation der Komponenten und deren Sanierungspotenzial unter Denkmalschutzaspekten eingegangen werden.
• Erläuterungen zum angestrebten Ziel: In welchem Umfang die festgelegten Denkmalaspekte umgesetzt werden sollten und welches Ziel damit erreicht wird, kann auf der Seite „Ihr Haus in Zukunft – das sind Ihre Vorteile“ individuell erläutert werden. Ergänzt wird dieser Abschnitt durch die Beschreibung, welchen zusätzlichen Vorteilen durch die Sanierung große Bedeutung beigemessen werden kann. Auch dafür stehen Textfelder zur Verfügung.
• Unterstützung für die Beratungsempfängerinnen und -empfänger: Die Seite „Ihre nächsten Schritte“ bietet die Möglichkeit, in kurzen, verständlichen Empfehlungen den Beratungsempfängerinnen und -empfängern die weitere Vorgehensweise nahezubringen und ihnen eine unmissverständliche Handlungsempfehlung an die Hand zu geben. Gleichzeitig können Sie im folgenden Abschnitt „Einbindung weiterer Sachverständiger“ Empfehlungen für die Hinzuziehung weiterer Sachverständiger aussprechen.
  Diese Seite hat innerhalb des iSFP einen besonders ausgeprägten individuellen und beratenden Charakter und stellt somit, neben der Fahrplanseite, eine Kernaussage des iSFP dar.

Erläuterungen in der Umsetzungshilfe

• Hemmnisse für die Erreichung der besten Effizienzklasse: Ist für ein oder mehrere Bauteile aufgrund des geltenden Denkmalschutzes ein nach der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) förderfähiger Sanierungsvorschlag nicht möglich, so sind die Gründe und Hemmnisse auf der Seite "Allgemeine Informationen und Vorbemerkungen" in der Umsetzungshilfe zu erläutern. Ist eine Nutzung von erneuerbaren Energien zur Erzeugung von Heizwärme nicht möglich, ist dies ebenfalls zu begründen. Diese Angaben sind durch das "Merkblatt für die Erstellung eines individuellen Sanierungsfahrplans" verpflichtend.
• Beschreibung der Maßnahmenpakete: Die erste Seite zu jedem Maßnahmenpaket zeigt eine tabellarische Übersicht der einzelnen im Maßnahmenpaket zu sanierenden Komponenten. Gleichzeitig erzeugt jede Komponente eine Detailseite zur ausführlichen Beschreibung der vorgesehenen Ausführung mit den Freitextfeldern „Kurzbeschreibung“ und „zu beachten“. Die Möglichkeit, für jede Komponente bis zu maximal drei Detailseiten auszugeben, gestattet eine ausführliche Beschreibung der Maßnahme und der zu beachtenden Aspekte des Denkmalschutzes. Dieser Abschnitt ist geeignet, um kurz und verständlich bauphysikalische Zusammenhänge der Sanierung zu erläutern. Diese nehmen bei der Umsetzung der empfohlenen Maßnahmen einen besonderen Stellenwert ein.
• Beschreibung der Bauteile: Der Aufbau, die Materialien und der Zustand der vorgefundenen Bauteile werden innerhalb der „Technischen Dokumentation – U-Werte der wärmeübertragenden Umfassungsfläche im Istzustand“ beschrieben. Die Tabelle kann genutzt werden, um auf die historischen Besonderheiten wie Baustoffe oder Bauweisen einzugehen. Hier besteht die Möglichkeit, mehrere Bauteile einer Baugruppe zu beschreiben.
• Beschreibung der Anlagentechnik: Die im Istzustand vorhandene Anlagentechnik wird innerhalb der „Technischen Dokumentation – Details zur Anlagentechnik“ beschrieben.
• Dokumentation des Istzustands: Die Umsetzungshilfe wird mit der Dokumentation der „Gebäudeansichten“ abgeschlossen. Da die Tabelle einen Seitenüberlauf gestattet, können an dieser Stelle eine ganze Reihe von Gebäude- und Bauteilen sowie auch Bereiche der Anlagentechnik bildhaft dokumentiert und schriftlich kurz erläutert werden.

Die starke Individualisierung und die Möglichkeit, auf resultierende Abweichungen von gesetzlichen Anforderungen eingehen zu können, stärkt den iSFP als Beratungsinstrument zur Sanierung denkmalgeschützter oder besonders erhaltenswerter Bausubstanz.