Energetisch sanieren in WEGs: So gelingt die Finanzierung

Wer zahlt was?

Energetische Sanierungen zählen in der Regel zu den baulichen Veränderungen. Diese können mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Unter bestimmten Voraussetzungen reicht schon eine einfache Mehrheit, damit alle WEG-Mitglieder die Kosten der Sanierung tragen – zum Beispiel, wenn sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Ansonsten ist im Regelfall eine doppelt qualifizierte Mehrheit erforderlich, damit sich die Kosten auf alle WEG-Mitglieder verteilen.

Zudem kann die Gemeinschaft Sonderregelungen treffen, wenn nicht alle gleichermaßen von einer Maßnahme profitieren. So können etwa die Eigentümerinnen und Eigentümer, die nicht unmittelbar von der Dämmung der Nordfassade profitieren, teilweise oder vollständig von den Kosten befreit werden. Für Erhaltungsmaßnahmen tragen grundsätzlich alle Eigentümerinnen und Eigentümer die Kosten, sofern die Gemeinschaft sie mit einfacher Mehrheit beschließt.

Die finanzielle Lage prüfen

Eine frühzeitige Bestandsaufnahme der Finanzen ist unerlässlich: Wie hoch ist die Erhaltungsrücklage der WEG? Wie viel zusätzliches Kapital wird laut Wirtschaftsplan benötigt? Und welche Mehrbelastung können die einzelnen Eigentümerinnen und Eigentümer tragen? Dabei gilt: Nicht nur die Investitionskosten zählen, auch die langfristigen Einsparungen gehören in die Rechnung. Die WEG sollte zudem die sogenannten Sowieso-Kosten berücksichtigen. Dies sind Kosten, die bei einer ohnehin anstehenden Reparatur – wie bei einem Putzschaden – anfallen würden. Sie zeigen, wie hoch der tatsächliche Mehraufwand für eine energetische Sanierung ausfällt.

Zudem kann die WEG Fördermöglichkeiten einplanen. So bezuschusst die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) beispielsweise Maßnahmen an der Gebäudehülle sowie den Heizungstausch – auch bei WEGs. Wer eine Komplettsanierung zum Effizienzhaus plant, kann einen KfW-Kredit mit Tilgungszuschuss nutzen. Hinzu kommen vielfach regionale Förderprogramme, die die WEG gemeinsam mit der Energieberatung prüfen kann. Wichtig: Förderanträge müssen auf Basis konkreter Angebote von Fachfirmen vor Beginn der Arbeiten gestellt werden. Die Antragstellung übernehmen in der Regel Energieberatende in Abstimmung mit der WEG-Verwaltung.

Wer energetisch saniert, kann die Kosten unter bestimmten Voraussetzungen alternativ zu Zuschüssen und Förderkrediten steuerlich geltend machen. Eine zentrale Regelung ist dabei das gesetzliche Kumulierungsverbot: Entscheidet sich die WEG für einen KfW-Kredit oder einen BEG-Zuschuss, schließt das die steuerliche Förderung nach § 35c EStG für selbstnutzende Eigentümerinnen oder Eigentümer bei derselben Maßnahme aus. Für Vermietende gilt diese Einschränkung nicht.

Den Restbetrag finanzieren

Was Erhaltungsrücklage und Förderung nicht decken, kann die WEG auf drei Wege finanzieren:

• Sonderumlage: Jedes Mitglied zahlt seinen Anteil, einmalig oder in Raten. Das ist übersichtlich, kann aber Mitglieder mit geringerem finanziellem Spielraum überfordern.
• WEG-Darlehen: Die Gemeinschaft nimmt einen Kredit auf und zahlt ihn über ein höheres Hausgeld zurück. Eine Grundschuld ist nicht nötig. Gegenüber der Bank haftet jedes Mitglied nur nach seinem Miteigentumsanteil. Fällt jemand aus, wird der Betrag zunächst vom Hausgeldkonto der WEG bezahlt.
• Gebündelte Einzelkredite: Einige Landesförderbanken bieten Einzelkredite an, die die Verwaltung gesammelt beantragt. Dann haftet jedes Mitglied nur für sich.

Grundsätzlich gilt: Eine WEG sollte stets verschiedene Finanzierungsmöglichkeiten nutzen. Dazu zählen Eigenkapital in Form von Rücklagen oder Sonderumlagen, Fördermittel von Bund, Ländern und Kommunen sowie, falls nötig, Fremdkapital in Form von Krediten.

Download von Leitfaden, Arbeitshilfen und Factsheet zu Haftungsfolgen

Weitere Informationen finden sich im Leitfaden „Finanzierung energetischer Sanierungen in WEGs“ des Gebäudeforums klimaneutral. Vier Arbeitshilfen sowie ein Factsheet zu Haftungsfolgen bieten zusätzliche praxisnahe Unterstützung.