Heterogene Gemeinschaft mit unterschiedlichen Finanzlagen
Stand: November 2025
In einer WEG treffen Menschen in verschiedenen Lebenslagen und mit unterschiedlichen finanziellen Möglichkeiten aufeinander. Diese soziale Vielfalt muss bei der Finanzierung von gemeinschaftlich beschlossenen Modernisierungsmaßnahmen berücksichtigt werden. Um finanzielle Engpässe zu vermeiden, stehen individuell und gemeinschaftlich nutzbare Finanzierungs- und Sicherungsinstrumente sowie Förderungen zur Verfügung.
Finanzielle Verpflichtungen innerhalb der Eigentümergemeinschaft
Eine WEG muss ihr Gemeinschaftseigentum ordnungsgemäß bewirtschaften und erhalten. Dazu wird durch die WEG-Verwaltung ein jährlicher Wirtschaftsplan aufgestellt, der für alle Eigentümerinnen und Eigentümer bindend ist. Die Höhe der monatlichen Hausgeldzahlungen ist an den gültigen Wirtschaftsplan gekoppelt. Im Wirtschaftsplan sind auch Sonderumlagen und Darlehen enthalten, die aufgenommen oder zurückgezahlt werden sollen.
Für alle Kosten, die gemeinschaftlich beschlossen wurden, besteht eine gemeinschaftliche Verpflichtung der Zahlung, juristisch eine teilschuldnerische Haftung. Wenn einzelne Eigentümerinnen oder Eigentümer ihren Anteil an den Beträgen nicht aufbringen können, hat dies Auswirkungen auf alle WEG-Mitglieder.
Die Eigentümergemeinschaft schuldet dem Gläubiger den vollen vereinbarten Betrag für dessen Leistung, ggf. fallen zusätzlich auch Kapitalkosten an. Dies bedeutet, dass Zahlungsausfälle einzelner Mitglieder durch die restliche WEG getragen werden müssen, und zwar im Umfang des Beitrags, der ihrem Miteigentumsanteil entspricht.
Bleiben Zahlungen von Eigentümerinnen und Eigentümern aus, so mahnt die Verwaltung diese Beträge umgehend an, indem sie ein Mahnverfahren anstößt. In letzter Instanz können Ausfälle auch gerichtlich eingefordert werden. Damit es nicht so weit kommt, sollten Finanzpläne möglichst realistisch und verständlich aufgestellt und kommuniziert werden. Zahlungsausfälle können auch über eine Ausfallbürgschaft von Landesbanken abgesichert werden. Diese steht in den meisten Bundesländern zur Verfügung.
Sonderumlagen bedarfsgerecht gestalten
Wenn größere Investitionen anstehen, lohnt es sich, mehrere Finanzierungswege zu kombinieren und Fördermittel zu beantragen. So wird z.B. ein Teil der Kosten über die Erhaltungsrücklage finanziert und der Rest über eine Sonderumlage oder ein WEG-Darlehen – gegebenenfalls auch durch beides – beglichen. Die Beteiligung wird der Eigentümergemeinschaft zur Wahl gestellt. Eine Sonderumlage muss auf der Eigentümerversammlung beschlossen werden. Die WEG-Verwaltung muss eine verlässliche Finanzierungsplanung erstellen.
Bei Sonderumlagen mit hoher einmaliger Belastung besteht für finanzschwächere Eigentümerinnen und Eigentümer ein erhöhtes Risiko, dass Zahlungen ausfallen. Sie bevorzugen daher häufig eine längerfristige Zahlung in überschaubaren Raten. Eine mögliche Lösung ist, frühzeitig Rücklagen für Modernisierungen zu bilden oder in einen WEG-Bausparvertrag einzuzahlen. Ferner kann die Laufzeit des WEG-Kredits verlängert werden, wenn die Ratenhöhe angepasst wird.
Für finanzstarke Eigentümerinnen und Eigentümer ist die einmalige Zahlung der Sonderumlage meist die einfachere und kostengünstigere Variante, da bei der Rückzahlung eines Darlehens neben der Tilgung auch Zinsen anfallen.
Erhaltungsrücklagen passgerecht und vorausschauend planen
Eine solide Erhaltungsrücklage ist die einfachste Form der finanziellen Absicherung einer WEG. Die WEG-Verwaltung legt die Rücklage auf einem separaten Konto treuhänderisch an. Die Bildung von Rücklagen ist gesetzlich vorgeschrieben (§ 21 WEG), allerdings schreibt das Gesetz keine bestimmte Höhe vor. Die WEG legt den jährlichen Beitrag zur Rücklage in der Eigentümerversammlung fest. Bei der Festlegung sollten Alter und Zustand des Gebäudes, der absehbare Instandhaltungsbedarf sowie rechtliche Vorgaben z.B. durch das GEG berücksichtigt werden.
Eigentümerinnen und Eigentümer, die ihre Wohnung in absehbarer Zeit verkaufen wollen, entscheiden sich oft gegen eine hohe Rücklage. Denn gezahlte Beträge können bei einem Verkauf nicht zurückverlangt werden. Rücklagen sind für die Instandhaltung zweckgebunden und zählen daher zum Gemeinschaftseigentum.
Entscheidungspfad
Der Entscheidungspfad “Finanzierungswege” richtet sich an Eigentümerinnen und Eigentümer einer WEG sowie an Mitglieder eines Verwaltungsbeirats oder eines Bauausschusses. Er bietet eine erste Orientierung, mit der die WEG ihre finanziellen Optionen systematisch prüfen und eine fundierte Entscheidung treffen kann.
Bemessung der Erhaltungsrücklage
Die „Peterssche Formel“ hilft dabei, die Höhe der benötigten Erhaltungsrücklage zu bestimmen. Sie geht davon aus, dass innerhalb einer Lebensdauer von etwa 80 Jahren Instandhaltungskosten in Höhe des 1,5-Fachen der ursprünglichen Baukosten entstehen. Voraussetzung ist allerdings, dass die damaligen Baukosten pro Quadratmeter bekannt sind.
Eine andere, vor allem bei Neubauten angewandte Faustregel empfiehlt, jährlich etwa 0,8 bis 1,0 Prozent der Baukosten als Erhaltungsrücklage zurückzulegen.
Mithilfe statistischer Daten lässt sich gut einschätzen, in welchen Abständen größere Investitionen oder Reparaturen erforderlich sind.
- Dächer werden im Regelfall alle 50 bis 60 Jahre modernisiert,
- Fassaden werden, je nach Oberfläche, alle 20 bis 40 Jahre und
- Fenster, wie auch Heizungsanlagen, sollten nach spätestens 30 Jahren ausgetauscht werden.
Die Bildung von Rücklagen kann sich an den Sanierungszyklen orientieren. Dabei sollten Eigentümerinnen und Eigentümer auch unvorhergesehene Ausgaben berücksichtigen. Wer vorausschauend plant, verteilt die Kosten gleichmäßiger und senkt das Risiko, Sonderumlagen erheben zu müssen.
Gemeinsam sicher
Um Investitionen am Gemeinschaftseigentum zu finanzieren und gemeinschaftliche Darlehen oder Zuschüsse aufzunehmen, können die Eigentümerinnen und Eigentümer verschiedene Sicherungsinstrumente nutzen. Diese unterstützen sie dabei, mit äußeren und inneren Haftungsansprüchen, wie z.B. Ausfallhaftung bzw. Nachschusspflichten, umzugehen, und erhöhen ihre Kreditwürdigkeit. So verzichten beispielsweise viele Finanzierer darauf, die Kreditschuld bei einem gemeinschaftlichen Darlehen grundbuchlich zu sichern.
Die getroffenen Beschlüsse sollten Informationen zu den jeweiligen Finanzierungsprodukten und -konditionen enthalten, damit die Finanzplanung für alle WEG-Mitglieder verständlich ist. Die WEG kann die energetische Modernisierung des gesamten Gebäudes auch in einzelnen Maßnahmen beschließen. Anhand der einzelnen Sanierungsschritte können selbst zögerliche Eigentümerinnen und Eigentümer die Gesamtinvestition gut nachvollziehen. Dieses Vorgehen kann allerdings Maßnahmen und Beschlüsse verzögern. Wenn die WEG einen höheren Kredit aufnimmt, muss sie in der Versammlung erklären, welche Bedeutung Nachschusspflichten haben. Die WEG-Verwaltung hält dies anschließend im Protokoll fest.
