Auf einen Blick: Finanzierungsmöglichkeiten bei energetischen Sanierungen
Stand: November 2025
WEGs sind hinsichtlich ihrer finanziellen Möglichkeiten oft sehr heterogen. Deshalb muss die Finanzierung von Sanierungen sorgfältig und möglichst vorausschauend geplant werden. Denn während einige Eigentümerinnen und Eigentümer über ausreichend Ersparnisse verfügen oder problemlos einen Kredit aufnehmen können, um z.B. eine größere Sonderumlage zu bedienen, stehen andere vor finanziellen Herausforderungen. Eine gute Finanzierungsstrategie berücksichtigt diese Unterschiede und kombiniert bei Bedarf verschiedene Modelle, um für alle WEG-Mitglieder eine tragfähige Lösung zu finden. Welche Finanzierungsmodelle für die eigene WEG geeignet sind, hängt von der Eigentümerstruktur ab: Entscheidend sind unter anderem das Verhältnis von Selbstnutzenden zu Vermietenden, das Alter der Bewohnenden, die geplante Wohndauer, die Höhe der Rücklagen, die finanzielle Belastbarkeit und die steuerliche Situation.
Klassische Finanzierungsinstrumente
Jede WEG ist verpflichtet, eine Erhaltungsrücklage zu bilden, um Reparaturen und notwendige Instandhaltungen am Gemeinschaftseigentum zu finanzieren. Diese wird aus laufenden Hausgeldzahlungen aller Eigentümerinnen und Eigentümer auf einem Rücklagenkonto angespart. Ist diese Rücklage ausreichend hoch, kann sie auch für größere Sanierungsvorhaben eingesetzt werden.
Reicht die Rücklage nicht aus, kann per Beschluss eine Sonderumlage erhoben werden. Die Verteilung der Kosten erfolgt gemäß dem im Beschluss festgelegten Verteilschlüssel – häufig wird dabei nach Miteigentumsanteilen abgerechnet, dies ist jedoch nicht zwingend. Die Sonderumlage fällt zusätzlich zum Hausgeld als Einmal- oder Ratenzahlung an und ergänzt den Wirtschaftsplan. In dem Beschluss müssen u.a. folgende Punkte enthalten sein: Anlass und Höhe der Sonderumlage sowie Verteilungsschlüssel und Fälligkeit. Je früher ein Beschluss zur Sonderumlage getroffen wird, desto mehr Zeit bleibt den Mitgliedern der WEG den Betrag bis zur Fälligkeit anzusparen, bzw. desto mehr Mitglieder können in Raten zahlen.
Instrumente des Finanzsektors
WEGs können ein Gemeinschaftsdarlehen aufnehmen, um eine energetische Sanierung zu finanzieren. Dabei wird die Finanzierung auf die Darlehensnehmenden verteilt: Das kann die gesamte WEG sein oder nur ein Teil davon. Übliche Laufzeiten sind ca. 10 bis 15 Jahre. Die Eigentümerinnen und Eigentümer zahlen das Darlehen über ein erhöhtes monatliches Hausgeld zurück. Dieses Instrument spricht besonders Eigentümerinnen und Eigentümer an, die keine privaten Rücklagen haben und sich nicht an einer Sonderumlage beteiligen können. Bei dem gemeinschaftlichen WEG-Darlehen haften die WEG-Mitglieder teilschuldnerisch. Jedes WEG-Mitglied haftet dabei nur mit seinem Miteigentumsanteil, gegenüber Dritten haftet jedoch die gesamte WEG. Das heißt die Verwaltung kann bei Rückzahlungsausfällen von der Eigentümergemeinschaft Nachschüsse fordern, um ihren Zahlungsverpflichtungen gegenüber dem Darlehensgeber nachzukommen – es greift die solidarische Ausfallhaftung. Um das Risiko für Kreditgeber zu verringern und den WEGs die Aufnahme eines Darlehens zu erleichtern, bieten einige Landesbanken Ausfallbürgschaften an. Durch dieses Sicherungsinstrument wird das Risiko der Haftung reduziert, sollte ein WEG-Mitglied in Zahlungsverzug kommen.
WEGs können auch gemeinsam einen auf ihre Zielgruppe zugeschnittenen Bausparvertrag abschließen. Das bietet sich bei einer längerfristigen Investitionsplanung an. Dadurch profitiert die WEG von attraktiven Bausparzinsen über die gesamte Laufzeit. Die WEG sollte genau darauf achten, wann das Geld ausgezahlt wird – besonders in Hinblick darauf, wann die Sanierung beginnen soll, damit die Mittel rechtzeitig bereitstehen. Wenn bereits ein Bausparvertrag besteht, kann die WEG dadurch leichter einen zusätzlichen Kredit aufnehmen. Langfristig Geld anzusparen, erscheint nicht allen Eigentümerinnen und Eigentümern gleichermaßen lohnend, da sie steuerliche Vorteile erst dann geltend machen können, wenn sie das Geld ausgeben.
Insbesondere bei hohen Investitionssummen ist es sinnvoll, Finanzierungsmöglichkeiten zu kombinieren. Zum Beispiel kann die WEG einen Teil der Kosten durch ein WEG-Darlehen finanzieren und den Rest durch die Erhaltungs- bzw. eine Sonderumlage decken. So können alle Eigentümerinnen und Eigentümer ihre Finanzierung besser planen.
Je nach finanzieller Situation des einzelnen WEG-Mitglieds ist ebenfalls denkbar, die auf ihn entfallende Sonderumlage über ein privates Darlehen zu finanzieren.
Entscheidungspfad
Der Entscheidungspfad “Finanzierungswege” richtet sich an Eigentümerinnen und Eigentümer einer WEG sowie an Mitglieder eines Verwaltungsbeirats oder eines Bauausschusses. Er bietet eine erste Orientierung, mit der die WEG ihre finanziellen Optionen systematisch prüfen und eine fundierte Entscheidung treffen kann.
Förderinstrumente
WEGs können über Programme wie die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) Zuschüsse beantragen oder zinsgünstige Darlehen für energetische Modernisierungen erhalten. Die KfW-Bank bietet zusätzlich einen Ergänzungskredit für Einzelpersonen an.
Ferner bieten einige Bundesländer Förderprogramme speziell für WEGs, z.B. für energetische Modernisierungsmaßnahmen wie den Heizungstausch oder die Installation von Photovoltaikanlagen.
Alternativ zu Bundes- oder Landesförderungen können steuerliche Begünstigungen beim Finanzamt geltend gemacht werden. Die Möglichkeiten der steuerlichen Absetzbarkeit unterscheiden sich bei Vermietenden und Selbstnutzenden. Letztere profitieren von deutlich größeren Einsparpotenzialen.
Contracting
Das Contracting-Geschäftsmodell kann für WEGs eine lohnende Alternative darstellen. So übernimmt beim Energiespar-Contracting (ESC) ein Dienstleister die Planung, Finanzierung und Umsetzung einer Effizienzmaßnahme, beispielsweise an der Gebäudehülle oder an technischen Anlagen, und refinanziert sich über die eingesparten Energiekosten. Beim Energieliefer-Contracting (ELC) übernimmt ein Anbieter Planung, Investition, Bau und Betrieb einer neuen Anlage und liefert Wärme und Strom gegen monatliche Zahlungen.
Beispielszenario: Finanzierung und Sonderumlagen – individuelle Lösungen machbar
In einer WEG steht eine umfassende energetische Modernisierung der Heizungsanlage einschließlich der Warmwasserbereitung an. Die WEG hat sich mithilfe ihrer Verwaltung frühzeitig sowohl um eine technische Lösung als auch um Förderungen und eine passende Finanzierung gekümmert. So wurde über ein Jahr hinweg schon eine zusätzliche, zweckgebundene Rücklage angespart. Diese deckt zwar nicht die gesamte Investition, reduziert jedoch erheblich den Betrag, der finanziert werden soll. Der WEG ist es wichtig, jederzeit über ausreichende Erhaltungsrücklagen für Notfälle zu verfügen. Wie der verbleibende Betrag finanziert werden soll, diskutierten die WEG-Mitglieder und die Verwaltung in der Eigentümerversammlung und kamen zu folgender Lösung:
Einige Eigentümerinnen und Eigentümer möchten ihren Anteil als Sonderumlage sofort begleichen, andere bevorzugen einen WEG-Kredit und tilgen ihren Anteil langfristig über ein erhöhtes Hausgeld. Die Eigentümerinnen und Eigentümer betrachten die zusätzlich anfallende Zinslast als notwendig und akzeptieren sie. Unterschiedliche Finanzierungsmethoden erhöhen zwar etwas den Verwaltungsaufwand, verringern jedoch durch individuelle Lösungen das Ausfallrisiko bei finanzschwächeren Eigentümerinnen und Eigentümern.
Übersicht Finanzierungs- und Sicherungsinstrumente
Weiterführende Links
Bundesförderung für effiziente Gebäude:
Investieren lohnt sich: Bundesförderung für effiziente Gebäude
Beantragung von Maßnahmen beim BAFA
Beantragung von Maßnahmen bei der KfW („Heizungstausch“)
Energie-Contracting:
Energie-Contracting: Was Sie beim Vertragsabschluss beachten sollten
Informationen zu Contracting des BAFA
Steuerliche Förderung energetischer Gebäudesanierung:
Kurz erklärt: steuerliche Förderung für energetische Gebäudesanierung im Eigenheim
