Wohnungseigentumsgesetz: Grundregeln für eine WEG
Stand: November 2025
Das „Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht“, kurz Wohnungseigentumsgesetz, definiert Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümerinnen und Eigentümer sowie der WEG. Ferner enthält es grundsätzliche Vorgaben zu Organisation und Verwaltung sowie zur Beschlussfassung und Kostenverteilung in einer WEG, ebenso wie deren Rechtsfähigkeit und Teilnahme am Rechtsverkehr.
Ein zentraler Aspekt ist die Aufteilung der Immobilie. Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet zwischen zwei Eigentumsformen:
- Gemeinschaftseigentum: Maßnahmen an diesem müssen gemeinschaftlich beschlossen und die daraus entstehenden Kosten in der Regel gemeinschaftlich getragen werden. Die Verwaltung der Immobilie kann durch Beschlussfassung und Vertrag ein externer, gewerblich tätiger Verwalter oder die Gemeinschaft als Selbstverwaltung übernehmen. Die Selbstverwaltung kann durch ein oder mehrere intern beauftragte WEG-Mitglieder oder durch die gesamte Gemeinschaft erfolgen.
- Sondereigentum: Zum Sondereigentum gehört in der Regel die eigene Wohneinheit oder Teileigentumseinheit (Nicht-Wohnnutzung, z.B. Tiefgaragenstellplatz). Jede Eigentümerin bzw. jeder Eigentümer kann dieses ohne Zustimmung anderer im Rahmen der Gemeinschaftsordnung und der Gesetze nutzen oder umgestalten und trägt anfallende Kosten in voller Höhe selbst (§ 13 WEG).
Gemeinschaftseigentum (§ 5 II WEG): Hierzu zählen das Grundstück, Bestandteile der Gebäudehülle, Fenster, Haus- und Wohnungseingangstüren, tragende Innenwände, alle für Bestand und Sicherheit relevanten Gebäudeteile, Versorgungsleitungen, gemeinschaftlich genutzte Räume (Treppenhaus, Kellergänge), zentrale Haustechnik, Versorgungs- und Entsorgungsleitungen sowie Ladeinfrastruktur für Wallboxen und gemeinschaftlich genutzte Wallboxen.
Sondereigentum (§ 5 I WEG): Hierzu zählen u. a. in sich abgeschlossene Wohnräume (Wohneigentum) oder Nichtwohnräume (Teileigentum). Neben den Räumen selbst zählen hierzu auch die Ausstattung, wie z.B. Bodenbeläge, Sanitäreinrichtung, Wandbekleidung, abgehängte Decken, nicht tragende Innenwände, aber auch (Gas-)Etagenheizungen samt Zu- und Ableitungen, Stromleitungen und Beleuchtung in der Wohnung, Steckersolarmodule und privat genutzte Wallboxen.
Die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung konkretisieren Vorgaben für die einzelnen Wohnungseigentümerinnen und -eigentümer. Darin erfolgt die genaue Zuordnung des Sondereigentums. Außerdem werden die Miteigentumsanteile der WEG-Mitglieder, also die rechnerischen Anteile jedes einzelnen am Gemeinschaftseigentum, festgehalten. Sie dienen in der Regel als Grundlage für die Verteilung von Kosten (§ 16 Satz 2 WEG). Soweit die Gemeinschaftsordnung eine entsprechende Regelung enthält, dienen diese auch für die Gewichtung der Stimmen bei der Beschlussfassung (Wert- oder Anteilsstimmrecht).
Was ist der Unterschied zwischen baulicher Veränderung und Erhaltungsmaßnahme?
Für energetische Modernisierungen sind insbesondere §§ 20, 21 des Wohnungseigentumsgesetzes relevant. Sie regeln, dass bauliche Veränderungen, die über Erhaltungsmaßnahmen (Instandhaltung oder Instandsetzung) des Gemeinschaftseigentums hinausgehen, von der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit beschlossen oder einem WEG-Mitglied durch Beschluss gestattet werden können. Die Kosten tragen grundsätzlich nur die Eigentümerinnen und Eigentümer, welche zugestimmt haben. Nur diejenigen sind dann zur Nutzung berechtigt. Bei einer kostenintensiven Fassadensanierung ist das weder im Interesse der Zustimmenden, noch ist die Nicht-Nutzung durch die anderen Mitglieder in der Praxis machbar. Die Kosten einer solchen baulichen Veränderung können in zwei Fällen auf alle WEG-Mitglieder umgelegt werden: die Maßnahme wird mit mehr als zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und der Hälfte aller Miteigentumsanteile beschlossen (doppelt qualifizierte Mehrheit) oder die Kosten für die Maßnahme amortisieren sich in einem angemessenen Zeitraum. Amortisieren bedeutet in diesem Kontext, dass die Kosten einer baulichen Veränderung innerhalb eines angemessenen Zeitraums durch die erzielten Einsparungen oder Erträge ausgeglichen werden. Dies bedeutet, dass die Investition in die bauliche Veränderung sich finanziell lohnen muss, indem sie sich selbst trägt oder refinanziert, indem die Kosten durch Einsparungen, z.B. Energieeinsparungen oder zusätzliche Einnahmen gedeckt werden.
Eine energetische Modernisierung ist nach Reform des Wohnungseigentumsgesetzes grundsätzlich keine Erhaltungsmaßnahme, sondern zählt als bauliche Veränderung. Der verbesserte Zustand eines Gebäudes wird nach Abschluss der Sanierung dann zum neuen „Ist-Zustand“, den es von da an zu erhalten gilt. Reparaturen und Wartungen am neuen und verbesserten Zustand zählen dann als Erhaltungsmaßnahmen.
