FAQs: Häufig gestellte Fragen zu gesetzlichen Grundlagen für WEGs

Die WEG-Mitglieder sind zur Verwaltung und Erhaltung des Gemeinschaftseigentums verpflichtet und müssen die Kosten dafür anteilig tragen. Dies gilt bei allgemeinen Maßnahmen und in der Regel auch bei einer energetischen Modernisierung. Die Eigentümerinnen und Eigentümer sind an die Sanierungsbeschlüsse der Eigentümerversammlung gebunden, ebenso wie an die damit verbundenen Finanzierungsbeschlüsse. Die WEG-Mitglieder können zur Finanzierung der Maßnahmen z.B. Sonderumlagen oder die Aufnahme eines Darlehens beschließen. Beschlossene Maßnahmen müssen geduldet werden, von den Eigentümerinnen und Eigentümern (§ 14 I WEG) ebenso wie von den Mietenden (§ 15 WEG). Dazu gehört z.B. das Betreten der Wohneinheit durch Planende oder durch Baufirmen zu ermöglichen. Vermietende sind verpflichtet, Beschlüsse der Eigentümerversammlung gegenüber ihren Mietenden durchzusetzen. Die Mietenden sind gegenüber den Vermietenden (§ 555 d BGB) ebenso wie gegenüber der WEG zur Duldung der Maßnahmen verpflichtet (§ 15 WEG), soweit Art und voraussichtlicher Umfang in wesentlichen Zügen, voraussichtlicher Beginn und voraussichtliche Dauer der Maßnahmen mindestens drei Monate vor Beginn in Textform angekündigt wurden (§ 555 c BGB, § 15 Nr. 2 WEG), und die Maßnahme für die Mietenden keine unzumutbare Härte darstellt.  

Die Gemeinschaft und jedes Mitglied sind verantwortlich für die Erfüllung von gesetzlichen Sanierungspflichten wie denen des Gebäudeenergiegesetzes (§ 8 GEG). Dazu gehört unter anderem die Pflicht zur Erneuerung von veralteten fossilen Wärmeerzeugern (§ 72 GEG). Ein Heizkessel, der mit flüssigem oder gasförmigem Brennstoff beschickt wird, muss spätestens mit Ablauf von 30 Jahren nach dem Einbau oder der Aufstellung außer Betrieb genommen werden, wenn es sich nicht ausnahmsweise z.B. um einen Niedertemperatur-  oder Brennwertkessel handelt. Die Eigentümerversammlung muss dann über einen Ersatz beschließen, der die GEG-Vorgaben erfüllt.  

Außerdem verlangt das GEG energetische Verbesserungen, sobald bei einer größeren Renovierung mehr als zehn Prozent der jeweiligen Bauteilgruppe betroffen sind (§ 48 GEG). Steht also die Erneuerung des gesamten Putzes der Fassade an, muss diese nach der Sanierung die für Bestandsgebäude geltenden gesetzlichen Wärmeschutzanforderungen erfüllen. 

Jedes Mitglied der WEG hat das Recht, den Anstoß zu einer Modernisierung zu geben und zu beantragen, dass das Thema in die Tagesordnung aufgenommen wird. Konkreter wird die Diskussion, wenn bereits ein Beschlussantrag vorliegt. Im Rahmen der Beschlussfassung haben die Mitglieder ein Stimmrecht.  

Einzelne Eigentümerinnen und Eigentümer sind jedoch unter bestimmten Voraussetzungen berechtigt, eine Sanierung des Gemeinschaftseigentums zu verlangen. Das ist etwa der Fall, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften (z.B. Baurecht, GEG) den Ermessensspielraum der WEG auf null reduzieren. Ein Beispiel hierfür ist eindringendes Wasser durch ein undichtes Dach, das im Dachstuhl und in den oberen Wohneinheiten Schäden verursacht. Ein weiteres Beispiel ist die bestehende Gefahr, die von potenziell herunterfallenden maroden Balkonteilen ausgeht und die Sicherheit von Passantinnen und Passanten gefährdet. In so einem Fall ist die Gemeinschaft verpflichtet, ihrer Erhaltungspflicht nachzukommen und die Sanierung zu beschließen. Kommt sie dieser Pflicht nicht nach, kann ein einzelnes WEG-Mitglied die erforderliche Maßnahme im Wege einer Beschlussersetzungsklage gerichtlich einfordern.  

Im Sondereigentum haben die einzelnen Eigentümerinnen und Eigentümer seit Dezember 2020 (WEMoG) den Anspruch, dass die Gemeinschaft bestimmte privilegierte bauliche Veränderungen gestattet. Dazu gehören die Installation einer Stecker-Solaranlage oder einer Wallbox (§ 20 Abs. 2 WEG). Voraussetzung ist immer ein Beschluss in der Eigentümerversammlung. Darin kann die Gemeinschaft die Art und Weise der Installation vorschreiben. Die Kosten einer privilegierten Maßnahme trägt der Sondereigentümer. Nur er ist zur Nutzung berechtigt (§ 21 Abs. 1 WEG). 

Das Wohnungseigentumsgesetz fordert für bauliche Veränderungen, zu denen energetische Modernisierungen zählen, eine einfache Mehrheit. Sollen alle die Kosten gemeinsam tragen, müssen entweder zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte aller Miteigentumsanteile zustimmen (sog. doppelt qualifizierte Mehrheit) oder die Kosten der Maßnahme sich innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. In diesem Rahmen kann die Eigentümerversammlung somit gegen die Gegenstimmen einzelner WEG-Mitglieder eine Modernisierung beschließen und diese sogar zur anteiligen Zahlung verpflichten (§ 21 Abs. 2 Nr. 1 WEG)  

Es ist ratsam, einen Beschluss zu fassen, den alle Mitglieder der WEG mittragen, da Eigentümerinnen und Eigentümer, die mit dem Beschluss nicht einverstanden sind – es kommt nicht darauf an, ob eine Person dagegen gestimmt hat oder nicht anwesend war – versuchen könnten, den gesamten Prozess durch eine gerichtliche Anfechtung der Beschlüsse zu verzögern. Beschlüsse werden mit der Beschlussfassung und deren Verkündung wirksam. Sie sind von der Verwaltung unmittelbar umzusetzen. Allerdings warten Verwaltungen oft bei einer begründeten Unsicherheit, dass der Beschluss durch eine gerichtliche Entscheidung für ungültig erklärt wird, mit der Umsetzung. In diesem Fall ist entsprechender Rechtsrat einzuholen, um das bestehende Risiko abschätzen zu können. Ein Beschluss ist so lange rechtsgültig, bis er gerichtlich für ungültig erklärt wurde.  

Sollte die Zahlung einer vereinbarten Sonderumlage durch ein oder mehrere WEG-Mitglieder nicht erfolgen, so muss die Gemeinschaft dieses anmahnen und ggf. zivilrechtliche Schritte, z.B. ein Mahnverfahren, einleiten. Denn die WEG ist jedem Fall als Auftraggeberin gegenüber dem beauftragten Bauunternehmen zur Zahlung verpflichtet. Begründete Rechnungsforderungen müssen beglichen werden. Es ist daher empfehlenswert, eine Sanierung mit einer möglichst großen Mehrheit zu beschließen. 

Die Eigentümerversammlung ist das zentrale Beschlussorgan einer WEG. Sie muss – soweit keine andere Regelung in der WEG besteht - mindestens einmal im Jahr stattfinden (§ 24 Abs. 1 WEG). Häufigere Treffen sind möglich, aber vor allem in großen Gemeinschaften oft schwer umsetzbar. Für eine Sanierung jedoch ist eine ganze Reihe von Beschlüssen notwendig, die teils aufeinander aufbauen. Wird jedes Mal ein Jahr lang gewartet, so erstreckt sich der Prozess über viele Jahre.  

Deshalb hat der Gesetzgeber die Möglichkeit eines Umlaufbeschlusses mit einfacher Mehrheit für einzelne Beschlussgegenstände eingeführt: Die Mitglieder beschließen in einer Eigentümerversammlung, dass zu einem bestimmten Beschlussthema ein Umlaufbeschluss durchgeführt wird, für den die einfache Mehrheit ausreichen soll (§ 23 Abs. 3 Satz 2 WEG). Die Verwaltung verschickt die entsprechende Beschlussvorlage an alle WEG-Mitglieder. Diese stimmen in schriftlicher oder elektronischer Form darüber ab, müssen jedoch nicht physisch zusammenkommen. Das spart Zeit und Kosten.  

Alternativ kann auch ohne die vorherige Befassung in der Eigentümerversammlung ein Umlaufbeschluss gem. § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG gefasst werden. Allerdings ist für diesen die Zustimmung aller Eigentümerinnen und Eigentümer erforderlich, was nur in seltenen Fällen, meist nur in kleinen Gemeinschaften mit ausschließlich selbstnutzenden Eigentümerinnen und Eigentümern funktioniert. 

Ein typischer Anwendungsfall ist: Die Mitglieder der WEG sind sich einig, einen iSFP in Auftrag geben zu wollen. Es liegen jedoch noch keine Angebote vor. Die Eigentümerversammlung kann nun die Verwaltung mit der Einholung der Angebote beauftragen und beschließen, dass über die Beauftragung im Umlaufverfahren abgestimmt wird und der Beschluss mit einfacher Mehrheit zustande kommt.

Balkone sind „sondereigentumsfähig“, werden aber erst durch eine entsprechende Zuordnung in der Teilungserklärung, in der Regel die Fläche des Balkons einschließlich des Bodenbelags, zum Sondereigentum erklärt und der mit dem Balkon verbundenen Wohnung zugerechnet. Die Balkonbrüstung ist ebenso wie die mit dem Gebäude verbundene Bodenplatte zwingendes Gemeinschaftseigentum, da sie für den Bestand und die Sicherheit des Gebäudes erforderlich sind (§ 5 Abs. 2 WEG).  

Balkonkraftwerke sind kleine Photovoltaikanlagen, die an Balkon, Terrasse oder anderen Flächen mit ausreichend Lichteinfall installiert werden. Das Gesetz nennt diese Steckersolargeräte (§ 20 Abs. 2 Nr. 5 WEG). Jedes WEG-Mitglied kann die Zustimmung zur Installation verlangen. Es handelt sich um eine sog. privilegierte bauliche Veränderung (§ 20 Abs. 2 WEG). In jedem Fall ist eine vorherige Beschlussfassung der Eigentümerversammlung erforderlich. Die WEG kann Vorgaben zur Installation machen, darf diese jedoch nicht vollständig ablehnen – außer in Ausnahmefällen, wenn z.B. die Installation gegen öffentliches Baurecht verstößt. Entsprechend besteht auch ein Anspruch der Mietenden. Auch sie sind können von ihrem Vermietenden (WEG-Mitglied) eine Zustimmung verlangen.  

Um Streitigkeiten zu vermeiden, sollten Vermietende und Mietende hierzu entsprechende Vereinbarungen treffen (§ 555f BGB). Diese müssen auch Regeln enthalten, wie mit der erforderlichen Beschlussfassung der WEG und der damit verbundenen Zeitverzögerung umgegangen werden soll.  

Fenster, Fensterläden und außenliegende Fensterelemente sind als Teil der Fassade zwingend Gemeinschaftseigentum. Sie können auch nicht über die Teilungserklärung als Sondereigentum deklariert werden. Die Gemeinschaftsordnung kann jedoch Regelungen enthalten, dass ausnahmsweise die Sondereigentümerinnen oder Sondereigentümer für die Erhaltung der Fenster zuständig sind oder für die Kosten der Erhaltung aufkommen müssen.  

Zunächst ist zu klären, ob die Sanierung der Fenster eine Erhaltungsmaßnahme oder eine bauliche Veränderung darstellt. Soweit die Fenster kaputt sind und eine Reparatur wirtschaftlich oder technisch nicht mehr sinnvoll ist, handelt es sich um eine Erhaltungsmaßnahme (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG). Der Beschluss zur Sanierung, Finanzierung und zur Kostenverteilung erfolgt durch einfache Mehrheit. Soweit mehr als 10 Prozent der Fenster ausgetauscht werden sollen, sind die in Anlage 7 zu § 48 GEG Höchstwerte der Wärmedurchgangskoeffizienten, kurz U-Wert, für Fenster und Fenstertüren einzuhalten.  

Beschließen die Mitglieder der WEG den Einbau von Fenstern mit einem höheren als dem im GEG vorgeschriebenen Mindeststandard, ist zu prüfen, ob diese sog. modernisierende Instandsetzung den aktuellen, allgemein anerkannten Regeln der Technik entspricht oder, ob es sich um eine – nicht notwendige – „Luxussanierung“ handelt. Letztere wird als bauliche Veränderung eingestuft mit der Folge, dass der Kostenanteil, der für die zusätzlichen, nicht gesetzlich geforderten U-Werte aufzuwenden ist, gesondert betrachtet werden muss. Wenn sich dieser Anteil in einer angemessenen Zeit amortisiert, können die Kosten auf alle WEG-Mitglieder verteilt werden. Dies gilt ebenfalls, wenn die Maßnahme mit der doppelt qualifizierten Mehrheit gem. § 21 Abs. 2 WEG beschlossen wird.  

Möchte nur ein einzelnes WEG-Mitglied die Fenster der eigenen Wohnung sanieren, kann es dies – auch im Falle einer baulichen Veränderung – gemäß §§ 20 Abs. 3, 21 Abs. 3 WEG auf eigene Kosten tun. Voraussetzung ist ein Beschluss der Eigentümerversammlung mit einfacher Mehrheit. Die Maßnahme darf nicht gegen öffentliches Recht (Baurecht) oder andere Gesetze verstoßen.  

Ein Heizungstausch ist grundsätzlich eine bauliche Veränderung, soweit es sich nicht um eine notwendige Instandsetzungsmaßnahme handelt, also etwa die Heizung kaputt ist oder eine gesetzliche Pflicht zum Austausch besteht.  

a. Zentrale Heizungsanlage:  

Erfolgt der Austausch, um die Anforderungen des § 71 Abs. 1 GEG zu erfüllen, obwohl die Heizungsanlage funktionstüchtig ist und auch kein Anschlusszwang z.B. aufgrund kommunaler Wärmeplanung besteht, liegt eine bauliche Veränderung gemäß § 20 WEG mit den Kostenverteilungsvarianten gemäß § 21 WEG vor. Erst, wenn ein Anschlusszwang der Kommune besteht, handelt es sich um eine Verwaltungsmaßnahme (§§ 18, 19 WEG) mit der regelmäßigen Kostenfolge gem. § 16 Abs. 2 Satz 1 WEG. Dort ist geregelt, dass die Kosten auf alle WEG-Mitglieder entsprechend ihres Miteigentumsanteils verteilt werden. Die Eigentümerversammlung kann für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine davon abweichende Verteilung beschließen (§ 16 Abs. 2 Satz 2 WEG).  

b. Zentralisierung der Etagenheizungen:

§ 71l GEG regelt den Umgang mit Etagenheizungen und § 71n enthält Sonderregelungen für das Verfahren in WEGs. Soweit die Pflicht zum Austausch besteht, handelt es sich hier ebenfalls um eine Erhaltungsmaßnahme. Bei einer Zentralisierung kann es herausfordernd sein, einen geeigneten Raum im Gemeinschaftseigentum zu finden, um die zentrale Heizungsanlage bzw. den Fernwärmeanschluss und Übergabestation zu installieren. Gibt es potenzielle Räume mit anderer Zweckbestimmung, zum Beispiel einen Fahrradkeller, ist eine rechtliche Klärung erforderlich, ob diese Zweckbestimmung von der WEG durch Beschluss oder Vereinbarung geändert werden darf, die Änderung der Zweckbestimmung z.B. öffentlich-rechtlich (Baugenehmigung) zulässig ist.