Heizungstausch in einer WEG: Pflichten, Fristen und Möglichkeiten

In einer WEG mit zwölf Wohneinheiten erfolgt die Wärmeversorgung überwiegend zentral über zwei Gasbrennwertkessel. Die Verteilleitungen führen durch die beiden Treppenhäuser. Zwei Wohnungen werden bisher dezentral über eigene Gasthermen beheizt, doch diese erfordern zunehmend Reparaturen, und ein Austausch ist absehbar. Im Zuge dessen hat die WEG auch über zukunftsfähige Alternativen für den Heizungstausch nachgedacht. Ein Anschluss an ein Wärmenetz ist jedoch unwahrscheinlich.   

Die WEG hat beschlossen, beide Versorgungsstränge beizubehalten und jeweils eine zentrale Luft-Wasser-Wärmepumpe mit Pufferspeicher zu installieren. Die beiden WEG-Mitglieder der Gasthermen können ihre Wohnungen ebenfalls anschließen lassen. Dazu werden zusätzliche Leitungen vom vertikalen Strang in die Wohnungen verlegt. Je mehr Abnehmer die zentrale Lösung nutzt, desto kostengünstiger werden sowohl die Investitionen als auch der Betrieb für jedes WEG-Mitglied. Der Heizungstausch ist in zwei Jahren geplant, bis dahin wird die Gemeinschaft Rücklagen für die Umsetzung ansparen. 

In einer WEG mit sechs Wohneinheiten wird jede Wohnung individuell über eine Gasetagenheizung versorgt. Die älteste Gastherme ist 25 Jahre alt, die jüngste erst drei Jahre. Daher variiert der Handlungsdruck für den Heizungstausch. Die Eigentümerinnen und Eigentümer möchten die dezentrale Versorgung beibehalten, jedoch ist die Aufstellung von sechs Außengeräten für Luft-Wasser-Wärmepumpen weder möglich noch gewünscht. 

Stattdessen investieren sie gemeinsam in die Erschließung nachhaltiger Energiequellen wie Erdwärme. Dadurch können dezentrale Wärmepumpen, die für Niedertemperaturnetze entwickelt wurden, effizient betrieben werden – auch im Winter. Die älteren Gasthermen werden durch Sole-Wasser-Wärmepumpen ersetzt. 

Das WEG-Mitglied mit der erst drei Jahre alten Gasheizung begrüßt die Lösung grundsätzlich, möchte jedoch nicht erneut in eine neue Heizung investieren. Es beteiligt sich zunächst nur an der Erschließung, nutzt weiterhin die Gastherme und kann sich später mit einer eigenen Wärmepumpe an die gemeinsame Infrastruktur anschließen. 

Eine WEG mit drei Wohneinheiten im ländlichen Raum wurde bisher über eine zentrale Ölheizung versorgt. Die WEG plant, die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) für den Heizungstausch zu nutzen und entscheidet sich für eine Biomasseheizung. Für Biomasseheizungen mit besonders niedrigen Staubemissionswerten (< 2,5 mg/m³) gibt es einen Zusatzbonus in der Förderung. In der Region gibt es einen nahegelegenen Hersteller von Pellets, sodass die Lieferwege kurz bleiben. Nach dem Ausbau des alten Heizkessels und Öltanks lässt sich der Heizungskeller ohne größere Umbauten für die neue Brennstofflagerung und eine Beschickungsanlage für den Biomassekessel nutzen. 

Der Austausch einer Zentralheizung oder der Umbau eines dezentralen Systems auf ein zentrales System gilt gemäß Wohnungseigentumsgesetz als bauliche Veränderung und kann mit einfacher Mehrheit beschlossen werden. Sollen die Kosten von allen WEG-Mitgliedern getragen werden, müssen diese entweder innerhalb einer angemessenen Zeit amortisiert werden oder mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen, die mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten, müssen zustimmen. Möchte die WEG ein dezentrales System beibehalten, erfordert es ebenfalls eine Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen sowie mindestens der Hälfte aller Miteigentumsanteile.

Fällt eine Etagenheizung aus, darf die Eigentümerin oder der Eigentümer sie ohne Beschluss ersetzen, solange davon nur das jeweilige Sondereigentum berührt ist. Eine konventionelle Ersatzheizung darf maximal fünf Jahre in Betrieb sein. Das WEG-Mitglied hat jedoch umgehend die WEG-Verwaltung zu informieren, damit der Planungsprozess für das künftig umweltfreundliche Heizungskonzept im Gebäude beginnt.  

Das GEG legt fest, dass die Kosten für die Umstellung der Wärmeversorgung und den Anschluss der Einheiten an die neue Zentralheizung im Verhältnis der Miteigentumsanteile getragen werden müssen. Über die Verteilung der Kosten, die im Sondereigentum entstehen – etwa durch den Austausch einzelner Heizkörper – entscheidet die Eigentümerversammlung per Beschluss. Wird eine Wohneinheit später an die Zentralheizung angeschlossen, müssen sich die Eigentümerinnen und Eigentümer in angemessenem Maße an den Kosten beteiligen.

Ein Gebäudenetz versorgt zwei bis maximal 16 Gebäude oder bis zu 100 Wohneinheiten mit Wärme oder Kälte aus einer zentralen Wärmequelle. Die Errichtung, der Umbau oder die Erweiterung von Gebäudenetzen wird über die Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) unterstützt, sofern mindestens 65 Prozent erneuerbare Energien genutzt werden. 

Die Wärme wird von einer zentralen Anlage erzeugt und über unterirdisch verlegte, gedämmte Verteilleitungen zu den Übergabestationen in den beteiligten Gebäuden geführt, wo sie an das bestehende Heizsystem angeschlossen wird. Der Verbrauch wird über Wärmemengenzähler je Wohnung abgerechnet. 

In der Regel wird ein Gebäudenetz privat betrieben – etwa von einer Genossenschaft, Eigentümergemeinschaften oder einem Landwirt, der auf seinem Grundstück klimaneutrale Wärme bereitstellt. Wenn die eigenen Erschließungsflächen zu klein sind, um den gesamten Wärmebedarf zu decken, oder wenn es unwirtschaftlich wäre, kann es sinnvoll sein, benachbarte Gebäude über ein Mikronetz zu versorgen. Dies eröffnet zusätzlich mehr Potenzial für eine gemeinsame Erschließung erneuerbarer Wärmequellen. Geht die Zahl der versorgten Gebäude oder Wohneinheiten über die genannte Maximalanzahl hinaus, gilt es als Wärmenetz. Dafür steht die Bundesförderung für effiziente Wärmenetze (BEW) zur Verfügung 

Die WEG muss über die Heizungserneuerung entscheiden, sobald die erste Heizung im Gebäude irreparabel defekt ist. Die Eigentümerversammlung kann dann beschließen, dass die Wärmeversorgung auch künftig dezentral erfolgt – etwa mit Etagenheizungen oder einer Kombination aus Zentralheizung und einzelnen Etagenheizungen. Für diesen Beschluss ist eine Mehrheit von zwei Dritteln der abgegebenen Stimmen und mindestens die Hälfte der Miteigentumsanteile erforderlich.  

Ein solcher Beschluss kann vorsehen, dass einige Eigentümerinnen und Eigentümer ihre Etagenheizungen behalten und daher nicht an den Kosten für eine neue zentrale Wärmeversorgung beteiligt werden. Doch dieser Beschluss birgt erhebliche Risiken – sowohl für die betroffenen WEG-Mitglieder als auch für die gesamte Gemeinschaft. 

Müssen die einzelnen Etagenheizungen später ersetzt werden, gilt für sie die 65-Prozent-Pflicht des GEG. Das schränkt die Optionen ein: Wenn die betroffenen WEG-Mitglieder dann an die zentralisierte Wärmeversorgung angeschlossen werden wollen, kann dies technisch schwierig oder sogar unmöglich sein. Zudem müssen „Nachzügler“, die später an die Zentralheizung angeschlossen werden, einen „angemessenen Beitrag“ zu den bereits beglichenen Kosten leisten.  

Mit Fernwärme kann eine WEG an der Wärmewende teilnehmen, ohne umfangreiche Veränderungen am Gebäude vornehmen zu müssen. Ist ein Anschluss an ein Wärmenetz möglich, lohnt sich eine genauere Betrachtung. In den kommenden Jahren wird der Ausbau von Wärmenetzen weiter voranschreiten, zunächst jedoch voraussichtlich auf urbane Gebiete und Ballungszentren fokussiert. Dort ist der Ausbau für Versorger aufgrund der hohen Anschlussdichte wirtschaftlicher. 

Laut dem Wärmeplanungsgesetz müssen Städte mit mehr als 100.000 Einwohnern bis zum 30. Juni 2026 einen kommunalen Wärmeplan vorlegen, kleinere Kommunen bis zum 30. Juni 2028. In diesen Plänen teilen die Kommunen Gebiete für den Neu- oder Ausbau von Wärmenetzen ein, wodurch WEGs eine Orientierung für die Planung erhalten. 

Eine gute Übersicht über den aktuellen Stand der Wärmepläne in den Kommunen bietet der KWW-Wärmewendeatlas.