Wohnungsbau in Deutschland: Regionale Trends der Bautätigkeit
Stand: Januar 2026
Der Wohnungsbau in Deutschland ist seit mehreren Jahren durch rückläufige Baugenehmigungen, stagnierende bis sinkende Baufertigstellungen und einen hohen Bauüberhang geprägt. Der Gebäudereport 2026 zeigt, dass sich bis zum Jahr 2022 rund 858.000 genehmigte, aber noch nicht fertiggestellte Wohneinheiten angesammelt haben. Dies verdeutlicht die strukturellen Herausforderungen im Wohnungsbau.
Zugleich gibt es einen Wendepunkt: Seit 2023 übersteigt die Zahl der Baufertigstellungen erstmals wieder die Anzahl der neu erteilten Baugenehmigungen. Dadurch beginnt der Bauüberhang langsam zu schrumpfen. Diese Entwicklung verläuft jedoch nicht einheitlich. Regionale Unterschiede bei Genehmigungen und Fertigstellungen zeigen, dass der Wohnungsbau in Deutschland stark von lokalen Rahmenbedingungen geprägt ist.
Bauüberhang im regionalen Vergleich
Der Bauüberhang erfasst alle nicht fertiggestellten Wohneinheiten in Wohngebäuden, für die eine Baugenehmigung vorliegt. Seit 2023 geht dieser in Deutschland zurück, liegt jedoch weiterhin bei insgesamt 736.000 Wohneinheiten und stellt damit eine strukturelle Herausforderung für den Wohnungsmarkt dar. Die Gründe für diesen hohen Bestand genehmigter, aber nicht realisierter Projekte sind vielfältig. Dazu zählen steigende Baukosten, fehlende Kapazitäten im Baugewerbe, veränderte Förderbedingungen sowie Unsicherheiten bei der Finanzierung.
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Regional betrachtet entfällt der größte Anteil des Bauüberhangs auf Bayern mit 177.000 Wohneinheiten. Auf dem zweiten Platz liegt Nordrhein-Westfalen mit 122.000 Wohneinheiten. Zusammen entsprechen diese beiden Bundesländer 41 Prozent des gesamten Bauüberhangs. Mit weniger als 5.000 Wohneinheiten weisen das Saarland und Bremen den geringsten Überhang auf. Im Durchschnitt befinden sich knapp 46.000 Wohneinheiten pro Bundesland im Bauüberhang.
Um diese Werte unabhängig von der Größe der Bundesländer vergleichen zu können, wurde der Bauüberhang auf die Bevölkerungszahl bezogen. Im Durchschnitt liegt dieser bei 8,5 Wohneinheiten je 1.000 Einwohnenden. Besonders hohe Werte zeigen Bayern, Brandenburg und Berlin mit jeweils über 13 genehmigten, aber noch nicht gebauten Wohneinheiten je 1.000 Personen. Am geringsten ist dieser Anteil in Saarland, Thüringen, Niedersachsen und Sachsen-Anhalt (3,3 bis 5,4 Wohneinheiten je 1.000 Einwohnende).
In der interaktiven Karte lassen sich zudem ergänzend Informationen zur Struktur der Bauherren abrufen. Mit 55 Prozent entfällt der größte Anteil des Bauüberhangs auf Unternehmen. Es folgen die privaten Haushalte mit 39 Prozent, öffentliche Bauten mit 4 Prozent und Organisationen ohne Erwerbszweck mit 2 Prozent.
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Baugenehmigungen
Bis 2022 lag die Zahl der Baugenehmigungen im Mittel bei 300.000 Wohneinheiten pro Jahr. Betrachtet werden genehmigungspflichtige Wohneinheiten im Neubau. Im Jahr 2023 sank die Zahl auf 214.000 Wohneinheiten, im Jahr 2024 weiter auf 172.000 Wohneinheiten. In dem betrachteten Zeitraum waren meist die Baugenehmigungen im Verhältnis zu den Baufertigstellungen höher, sodass sich ein Bauüberhang angestaut hat.
Es gibt verschiedene Faktoren, die dazu führen, dass die Zahl der erteilten Baugenehmigungen seit 2023 sinkt. Dazu zählen unter anderem gestiegene Baukosten, Fachkräftemangel und die Zinsentwicklung.
Exkurs: Energieträger in genehmigten Neubauten
Die Auswertung der Baugenehmigungen macht die Transformation bei den eingesetzten Heizenergieträgern sichtbar. Die folgenden Abbildungen zeigen die Anteile der primären Energieträger in genehmigten Neubauten in den Jahren 2020 und 2024.
Der Anteil der Umweltthermie ist in allen Bundesländern deutlich gestiegen. Bundesweit erhöhte er sich von 41 Prozent im Jahr 2020 auf 70 Prozent im Jahr 2024. Im gleichen Zeitraum sank der Anteil von Gas von 34 Prozent auf 5 Prozent.
In Niedersachsen zeigt sich dieser Wandel besonders deutlich: Während 2020 noch 59 Prozent der genehmigten Neubauten mit Gas geplant waren, lag der Anteil 2024 bei nur noch 5 Prozent. Gleichzeitig stieg der Anteil der Umweltthermie von 25 Prozent auf 79 Prozent.
Die niedrigsten Anteile der Umweltthermie verzeichnen die Stadtstaaten. Hier lag der Wert 2024 bei rund 50 Prozent. In Bundesländern wie dem Saarland, Sachsen-Anhalt oder Baden-Württemberg betrug der Anteil bereits über 80 Prozent.
Hier weitere Informationen zu den Energieträgern im Gebäude
Gebäudereport 2026 – Kapitel 1: Gebäudebestand und Bautätigkeit
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Baufertigstellungen und Investitionen
Die Baufertigstellungen sind zentral für den Abbau des Bauüberhangs und spielen eine wichtige Rolle in der öffentlichen Debatte. 2024 waren die Baufertigstellungen so gering wie zuletzt 2015. Im Mittel liegen diese bei 246.000 und waren von 2015 bis 2023 konstant zwischen 250.000 bis 260.000 Wohneinheiten – der Rückgang 2024 verdeutlicht die Zurückhaltung am Markt.
Ein Blick auf die Investitionsvolumina zeigt deutliche regionale Unterschiede. Bayern weist mit 12,2 Milliarden Euro das höchste Gesamtinvestitionsvolumen auf. Die veranschlagten Kosten liegen dort bei rund 260.000 Euro je Wohneinheit.
Zum Vergleich: Um dieses Investitionsvolumen zu erreichen, müssten die Volumina der Bundesländer Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen, Rheinland-Pfalz und Schleswig-Holstein zusammengerechnet werden. Jedoch würden diese Bundesländer mit dem gleichen Budget mehr als 66.000 Wohnungen schaffen. In Bayern entstanden weniger als 47.000 Wohneinheiten mit den gleichen Kosten. Das liegt unter anderem daran, dass Bayern mit 39 Prozent einen hohen Anteil an Ein- und Zweifamilienhäusern im Neubau hat.
Dies wirkt sich auch auf die veranschlagten Kosten je Wohneinheit aus. In Bayern liegt dieser Wert mit 259.000 Euro je Wohneinheiten am höchsten. Den niedrigsten Wert verzeichnet Berlin mit 133.000 Euro je Wohneinheit, gefolgt von Bremen mit 156.000 Euro. Unter den Flächenländern liegen Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein mit durchschnittlich 176.000 Euro je Wohneinheit am unteren Ende.
Die aktuellen Entwicklungen im Wohnungsbau zeigen einen Sektor mit anhaltenden strukturellen Herausforderungen in einer Phase des Umbruchs. Sinkende Genehmigungs- und Fertigstellungszahlen, steigende Kosten sowie ein weiterhin hoher Bauüberhang verdeutlichen die Lage. Diese regionale Betrachtung zeigt dabei deutliche Unterschiede zwischen den Bundesländern.
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