Entscheidungsprozesse und die Rolle der Verwaltung
Stand: November 2025Inhalt
Die Mitglieder einer WEG tragen gemeinsam die Verantwortung für das Gemeinschaftseigentum. Sie können bei allen Angelegenheiten, die dieses betreffen, mitentscheiden und gemeinsam Beschlüsse fassen. Damit das funktioniert, regeln verschiedene Vorschriften die Abläufe, Rollen und Befugnisse.
Formen der Eigentümerversammlung
Die ordentliche Eigentümerversammlung ist das oberste Beschlussorgan der WEG und findet mindestens einmal jährlich statt. Die Einladung mit den Tagesordnungspunkten wird durch die WEG-Verwaltung an die Eigentümerinnen und Eigentümer verschickt. In der Versammlung stellt die Verwaltung unter anderem die Jahresabrechnung vor, fasst Beschlüsse zum Wirtschaftsplan und trifft grundlegende Entscheidungen zur Verwaltung des Gemeinschaftseigentums, wie etwa bei einer geplanten energetischen Sanierung.
Die WEG-Verwaltung beruft eine außerordentliche Eigentümerversammlung ein, wenn dringende Themen anstehen, zum Beispiel bei Schadensfällen oder Maßnahmen, die unerwartete Kosten verursachen und nicht im Wirtschaftsplan enthalten sind. Auch bei größeren Vorhaben, die mehr Zeit für Diskussionen benötigen, kann sie eine solche Versammlung einberufen. Für diese Versammlung kann die WEG-Verwaltung eine zusätzliche Gebühr verlangen, entweder gemäß dem Verwaltervertrag oder nach Beschluss der Versammlung.
Die Eigentümerversammlung kann auf verschiedene Weise stattfinden: als Präsenzversammlung, bei der sich alle WEG-Mitglieder an einem geeigneten Ort treffen und direkt miteinander diskutieren, oder als virtuelle Versammlung, die allen WEG-Mitgliedern die Teilnahme von jedem Ort aus ermöglicht. Bei anstehenden größeren Entscheidungen kann der persönliche Austausch hilfreich sein. Eine Online-Teilnahme ermöglicht häufig eine höhere Beteiligung der Eigentümerinnen und Eigentümer, stellt jedoch für einige eine technische Herausforderung dar.
Eine hybride Versammlung ist eine Mischform der zuvor genannten Versammlungsformen. Sie bietet Flexibilität, erfordert jedoch verlässliche technische Voraussetzungen sowie eine Moderation, die an die Besonderheiten des hybriden Formats angepasst ist.
Factsheet
Das Factsheet “Gemeinsam Entscheidungen treffen” gibt Tipps und Hinweise, die Eigentümerinnen und Eigentümern helfen, sich gut auf die Eigentümerversammlung vorzubereiten und sie effektiv zu nutzen.
Factsheet “Gemeinsam Entscheidungen treffen”
Beschlüsse außerhalb der Eigentümerversammlung fassen
Grundsätzlich müssen die Eigentümerinnen und Eigentümer energetische Sanierungsmaßnahmen beschließen. Auch ohne Versammlung kann ein Beschluss gültig sein, wenn alle Mitglieder der WEG im Umlaufverfahren ihre Zustimmung in Textform geben. Die WEG-Mitglieder können in der Versammlung auch festlegen, dass sie über eine bestimmte Maßnahme im Umlaufverfahren abstimmen. Normalerweise müssen alle Mitglieder zustimmen, die Versammlung kann jedoch auch eine andere Quote festlegen – zum Beispiel eine einfache Mehrheit.
Dieses Verfahren bietet sich an, wenn die WEG einen Antrag in der Versammlung bereits besprochen haben, aber noch keine Entscheidung treffen konnten. Es kann Beschlüsse außerdem beschleunigen, da die Mitglieder nicht bis zur nächsten Versammlung warten müssen, um abzustimmen.
Stimmprinzipien
Nach dem Gesetz gilt das Kopfprinzip. Dabei haben jede Eigentümerin und jeder Eigentümer genau eine Stimme – unabhängig davon, wie viele Wohnungen sie oder er im Gebäude besitzt. Bei diesem Prinzip zählt jede Stimme gleich. Die Größe der Eigentumswohnung spielt keine Rolle. Haben zwei Personen gemeinsam eine Wohnung, stehen ihnen zusammen eine Stimme zu. Sie müssen sich auf eine gemeinsame Entscheidung einigen, da eine geteilte Stimmabgabe nicht gültig ist.
Abweichende Stimmrechtsvereinbarungen in der Gemeinschaftsordnung oder Teilungserklärung sind aber zulässig. Beim Objektprinzip hängt die Anzahl der Stimmen von der Anzahl der Wohnungen ab, die eine Eigentümerin oder ein Eigentümer besitzt. Beim Wertprinzip zählen die Stimmen nach der Größe der Miteigentumsanteile. Enthaltungen werden in der Regel nicht berücksichtigt, sodass ein Beschluss auch dann zustande kommen kann, wenn weniger als die Hälfte der anwesenden Eigentümerinnen und Eigentümer zustimmt.
Stimmmehrheiten für energetisches Sanieren
Das Wohnungseigentumsgesetz legt genau fest, welche Mehrheiten erforderlich sind, damit ein Beschluss rechtskräftig wird. Sanierungsmaßnahmen teilt man in zwei Kategorien ein: Erhaltungsmaßnahmen und bauliche Veränderungen. Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes zählen Maßnahmen zur energetischen Sanierung eines Gebäudes zu den baulichen Veränderungen. Eigentümerinnen und Eigentümer können über diese Maßnahmen in der Regel mit einfacher Mehrheit entscheiden; Enthaltungen zählen dabei nicht.
Auf dem Weg zur Entscheidung über eine energetische Sanierung sind für die WEG neben der einfachen Mehrheit auch die doppelt qualifizierte Mehrheit und die Zustimmung der gesamten Eigentümergemeinschaft relevant.
Überblick über die Mehrheitsarten
- Einfache Mehrheit: Es gibt mehrheitlich Ja-Stimmen. Enthaltungen werden nicht mitgezählt. Für die meisten Entscheidungen zur energetischen Sanierung am Gemeinschaftseigentum genügt die einfache Mehrheit.
- Qualifizierte Mehrheit: Mehr als die Hälfte aller Stimmen stimmt zu, unabhängig von der Zahl der anwesenden oder vertretenen Eigentümerinnen und Eigentümer.
- Doppelt qualifizierte Mehrheit: Die Ja-Stimmen überwiegen und erreichen mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen, die gleichzeitig mindestens die Hälfte aller Miteigentumsanteile vertreten.
- Allstimmig: Alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümerinnen und Eigentümer stimmen dem Antrag zu. Diese Einstimmigkeit ist erforderlich für Umlaufbeschlüsse und Änderungen der Teilungserklärung.
Zusammenhang zwischen Mehrheiten, Kostenaufteilung und Nutzung
Wenn alle Eigentümerinnen und Eigentümer die Kosten für eine bauliche Veränderung tragen sollen, benötigen sie eine doppelt qualifizierte Mehrheit. Verursacht die bauliche Veränderung jedoch unverhältnismäßig hohe Kosten, entfällt die Pflicht zur Kostenbeteiligung für diejenigen, die nicht zugestimmt haben. Dann tragen nur die Zustimmenden die Kosten. Das Protokoll muss genau festhalten, wer wie abgestimmt hat.
Die folgende Tabelle gibt einen Überblick darüber, welche Maßnahmen welche Mehrheiten erfordern und wie sie Kostenaufteilung und Nutzung beeinflussen.
Tabelle: Zusammenhang zwischen Mehrheiten, Kostentragung und Nutzung
Privilegierte Maßnahmen
Bei bestimmten baulichen Veränderungen können einzelne Eigentümerinnen und Eigentümer Maßnahmen von der Eigentümergemeinschaft verlangen. Dazu zählen insbesondere die privilegierten Maßnahmen, auf die einzelne Eigentümer Anspruch haben (§ 20 Abs. 2 WEG): Barrierefreiheit, E-Mobilität, Einbruchschutz, Telekommunikation und Steckersolargeräte. Für die Umsetzung benötigt die Eigentümerin oder der Eigentümer die Zustimmung der Eigentümerversammlung. Die Kosten und Folgekosten trägt in diesem Fall das einzelne WEG-Mitglied.
