Sozialwohnungsbau in Deutschland: Entwicklung und regionale Unterschiede
Stand: Januar 2026
Die Zahl der Sozialwohnungen in Deutschland sinkt seit vielen Jahren nahezu kontinuierlich. Auch der dena-Gebäudereport 2025 – Updatebericht September zeigt einen langfristigen Rückgang des Sozialwohnungsbestands seit 2006. Eine detaillierte Auswertung der aktuellen Daten verdeutlicht jedoch, dass sich die Entwicklung in den vergangenen Jahren abgeschwächt hat und zwischen den Bundesländern deutliche Unterschiede bestehen.
Der Sozialwohnungsbestand nähert sich mittlerweile einer Größenordnung von rund einer Million Wohnungen an. Zum Vergleich: Ende der 1980er- und Anfang der 1990er-Jahre, in der Hochphase des sozialen Wohnungsbaus, lag der Bestand noch bei rund vier Millionen Wohnungen. In den vergangenen fünf Jahren ist die Zahl der Sozialwohnungen jedoch weniger stark gesunken als in den Jahren zuvor, wie auch die Grafik aus dem Updatebericht vom September verdeutlicht.
Sozialbindungen und ihr Einfluss auf den Bestand
Ein wesentlicher Grund dafür ist die zeitliche Befristung der Sozialbindungen. Historisch und auch aktuell wird ein großer Teil der Sozialwohnungen durch private Träger errichtet, die Fördergelder erhalten. Im Gegenzug verpflichten sie sich, die Wohnungen zu vergünstigten Mieten anzubieten und die Vergabe an Haushalte mit Wohnberechtigungsschein zu binden.
Diese Belegbindungen gelten für einen festgelegten Zeitraum, beispielsweise 30 Jahre. Nach Ablauf der Bindungsfrist gehen die Wohnungen in den freien Wohnungsmarkt über und können zu höheren Mieten vermietet werden. Dadurch fallen Jahr für Jahr zahlreiche Sozialwohnungen aus der Bindung, selbst wenn gleichzeitig neue Sozialwohnungen entstehen.
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Der Gebäudereport 2026 ermöglicht erstmals eine differenzierte Betrachtung des Sozialwohnungsbestands im Verhältnis zur Bevölkerungszahl. Die Auswertung der Sozialwohnungen pro 1.000 Einwohnende zeigt eine große Spannbreite zwischen den Bundesländern und verdeutlicht deutliche regionale Unterschiede. Während das Saarland lediglich eine Sozialwohnung pro 1.000 Einwohnende aufweist, erreicht Hamburg einen Wert von 43 Sozialwohnungen pro 1.000 Einwohnende. Berlin liegt mit 25 Sozialwohnungen je 1.000 Einwohnende ebenfalls deutlich über dem Bundesdurchschnitt.
Im Mittel verfügt Deutschland über 11,2 Sozialwohnungen je 1.000 Einwohnende. Die häufige Darstellung einer pauschal sinkenden Zahl von Sozialwohnungen greift daher zu kurz. Ein Blick auf die Entwicklung in den Bundesländern zeigt, dass sich die Bestände regional sehr unterschiedlich entwickeln.
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Regionale Entwicklungen seit 2017
In zwei Bundesländern ist der Sozialwohnungsbestand laut Angaben des Pestel-Instituts im Jahr 2024 gegenüber 2017 wieder leicht gestiegen:
In Sachsen und Sachsen-Anhalt, wenngleich auch auf eher niedrigem Niveau. In Hamburg, Bayern und Schleswig-Holstein, die insgesamt über vergleichsweise viele Sozialwohnungen verfügen, blieb der Bestand weitgehend stabil. Die Rückgänge lagen hier lediglich bei 1,0 Prozent in Hamburg sowie 1,9 beziehungsweise 1,6 Prozent in Bayern und Schleswig-Holstein. Auch das Saarland verzeichnete mit einem Rückgang von 1,1 Prozent nur eine geringe Abnahme auf niedrigem Niveau.
Demgegenüber kam es in sieben Bundesländern zu deutlichen Rückgängen im zweistelligen Prozentbereich. Besonders stark betroffen war Nordrhein-Westfalen, das als bevölkerungsreichstes Bundesland rund 50.000 Sozialwohnungen verlor.
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Öffentlicher Wohnungsbau und Bautätigkeit
Ein Grund für die Abschwächung des Verlusttrends und die sehr unterschiedliche Entwicklung in den Bundesländern ist die wieder zunehmende Bautätigkeit der öffentlichen Hand. Bayern und Hamburg etwa fördern den sozialen Wohnungsbau verstärkt. Während öffentliche Bauträger zwischen Jahrtausendwende und 2015 jährlich weniger als 2.000 Wohneinheiten errichteten, ist die Zahl in den vergangenen zehn Jahren auf knapp unter 10.000 Wohneinheiten pro Jahr gestiegen.
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Im Vergleich zur Bautätigkeit der privaten Wohnungswirtschaft bleibt der Anteil der durch staatliche Wohnungsbaugesellschaften geschaffenen Wohnungen jedoch gering. Die Entwicklungen verlaufen zuletzt jedoch gegenläufig: Während die private Wohnungswirtschaft immer weniger baut, ist die Bautätigkeit öffentlicher Akteure gestiegen, wenn auch auf niedrigem Niveau.
Der Bau von Wohnungen durch öffentliche Träger bedeutet dabei nicht automatisch Sozialwohnungsbau. Zum Teil werden die Neubauwohnungen kommunaler Wohnungsgesellschaften am freien Markt vermietet. In unterschiedlichem Ausmaß sind die Wohnungen öffentlicher Wohnungsbaugesellschaften mietpreis- und beleggebunden. In Berlin etwa ist es das Ziel, mindestens 50 Prozent der Wohnfläche, die durch öffentliche Förderungen gebaut wird, preis- bzw. beleggebunden zu errichten.
Dass in einigen Bundesländern der Sozialwohnungsbestand wieder etwas gestiegen ist, sorgt bisher nicht dafür, dass die Zahl der Sozialwohnungen netto landesweit wieder steigt. Denn noch immer fallen Jahr für Jahr rund 50.000 bis 60.000 Sozialwohnungen aus der Belegbindung. Doch weil der Bau von Sozialwohnungen nach einem Tief um die Jahrtausendwende wieder steigt, sinkt die Kurve bei der absoluten Zahl der Sozialwohnungen langsamer, wie die erste Abbildung zeigt. Visualisiert man nur den Rückgang, zeigt sich, dass dieser in den vergangenen fünf Jahren bei durchschnittlich 21.000 Wohnungen pro Jahr lag.
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Eine nachhaltige Stabilisierung des Sozialwohnungsbestands wäre erst dann erreicht, wenn mehr Sozialwohnungen neu gebaut oder zusätzliche Belegbindungen gesichert werden als gleichzeitig auslaufen. Ob dies gelingt, hängt unter anderem davon ab, ob öffentliche Bauträger ihre Bautätigkeit weiter ausweiten und der Staat den sozialen Wohnungsbau auch durch private Träger stärker anregt. Darauf deuten die Förderzahlen für den sozialen Wohnungsbau hin. Laut Bundesbauministerium wurden sie für die nächsten Jahre deutlich aufgestockt von von 3,5 Milliarden Euro in 2025 auf 4 Milliarden in 2026, sowie weiter steigend auf 5 Milliarden Euro im Jahr 2028 und 5,5 Milliarden Euro im Jahr 2029. Gleichzeitig könnten hohe Baukosten den sozialen Wohnungsbau begrenzen.
