Zirkuläre Geschäftsmodelle in der Sanierung: Chancen und Umsetzung in der Praxis
Stand: März 2026
Die Sanierung des Gebäudebestands ist einer der zentralen Hebel, um Klimaneutralität und Ressourcenschonung im europäischen Bauwesen zu erreichen. Neben der Steigerung der Energieeffizienz rücken zunehmend folgende Fragen in den Vordergrund: Wie lassen sich Baustoffe länger nutzen? Wie lässt sich der Rückbau planbar gestalten und Ressourcen im Kreislauf führen?
Europäische Initiativen wie die Renovation Wave der EU und der Circular Economy Action Plan betonen die Notwendigkeit, Sanierungsraten zu erhöhen und dabei gleichzeitig den Materialeinsatz zu reduzieren und Wiederverwendung zu fördern. Nationale Strategien und Förderprogramme greifen diese Ziele auf und schaffen neue Rahmenbedingungen für innovative Geschäftsmodelle in der Gebäudesanierung.
Für die Praxis eröffnet dies neue Chancen – aber auch neue Komplexität. Neben technischen Lösungen entstehen Geschäftsmodelle, die serielle Sanierung, digitale Plattformen, Service-Konzepte und neue Finanzierungsansätze verbinden. Im Folgenden werden zentrale Modelltypen, ihre Eignung für Sanierungsvorhaben sowie typische Chancen und Grenzen erläutert.
Publikationen des Gebäudeforums zu zirkulären Geschäftsmodellen
Mit dem Bericht „Kreislauffähigkeit des deutschen Gebäudesektors“ sowie der Studie „Geschäftsmodelle für zirkuläres Bauen und Sanieren – Die Rolle innovativer Geschäftsmodelle in der Transformation des Bausektors“ hat das Gebäudeforum klimaneutral zwei umfassende Publikationen zum Thema zirkuläre Geschäftsmodelle veröffentlicht.
Die beiden Publikationen setzen dabei unterschiedliche Schwerpunkte: Der Bericht „Kreislauffähigkeit des deutschen Gebäudesektors“ betrachtet Baumaterialien, Recyclingfähigkeit und Hebel zur Förderung geschlossener Materialkreisläufe im Gebäudesektor. Die Studie „Geschäftsmodelle für zirkuläres Bauen und Sanieren – Die Rolle innovativer Geschäftsmodelle in der Transformation des Bausektors“ beleuchtet zirkuläre Geschäftsmodelle entlang des Lebenszyklus sowie deren praktische Anwendung in Planung, Bau und Sanierung.
Diese Themenseite bietet einen Überblick zu den Inhalten des Berichtes. Die Inhalte der Studie werden auf der Themenseite „Zirkuläre Geschäftsmodelle im Bausektor: Struktur, Ansätze und Wirkungsbereiche" vorgestellt. Beide Publikationen können im folgenden heruntergeladen werden.
Geschäftsmodelle für zirkuläres Bauen und Sanieren – Die Rolle innovativer Geschäftsmodelle in der Transformation des Bausektors
Die dena-Studie bietet einen fundierten Einblick in die zirkuläre Transformation des Bausektors und beleuchtet den gesamten Lebenszyklus von Gebäuden sowie Geschäftsmodelle und Praktiken, die eine zirkuläre Zukunft in der Bauindustrie ermöglichen.
Überblick: Zirkuläre Geschäftsmodelle in der Sanierung
Die folgenden Abschnitte stellen u.a. ausgewählte zirkuläre Geschäftsmodelle für die Gebäudesanierung vor. Die Darstellung fokussiert jene Geschäftsmodelltypen, die sich als besonders relevant für die zirkuläre Sanierung von Gebäuden erwiesen haben:
Die jeweiligen Geschäftsmodelle adressieren dabei unterschiedliche Hebel:
- technische Umsetzung (seriell / modular)
- finanzielle Ermöglichung
- Materialkreisläufe
- Nutzungskonzepte
Für ein konkretes Projekt ist meist eine Kombination mehrerer Modelle sinnvoll – etwa serielle Sanierung plus Förderbonus.
Produkt-Dienstleistungs-Systeme (Product-as-a-Service, PaaS)
Bei PaaS steht nicht der Kauf eines Produkts im Mittelpunkt, sondern die bezogene Leistung: Wärme, Licht, Komfort oder Daten. Der Anbieter bleibt Eigentümer der Technik, übernimmt Betrieb, Wartung und am Ende den Rückbau und die Verwertung.
Anstelle von herkömmlichen Marketingansätzen für hergestellte Güter oder Vermögenswerte vermarkten Unternehmen, die solche Modelle übernehmen, die Dienstleistungen oder Ergebnisse, die durch diese Güter erbracht werden.
As-a-Service-Modelle gibt es heute insbesondere in der Haustechnik und im Innenausbau. Das Konzept ist tendenziell für viele Produktarten denkbar, wie zum Beispiel Fassaden, Böden, Dach und sogar konstruktive Gebäudeteile.
Im Kontext der Sanierung eignen sich PaaS-Modelle derzeit vor allem für technische Gebäudeausrüstung wie Heizungsanlagen, Lüftungsgeräte, Beleuchtungssysteme sowie Mess- und Regeltechnik. Gerade hier entstehen über die Nutzungsphase erhebliche Effizienzpotenziale, die im Rahmen eines Servicevertrags vertraglich abgesichert und kontinuierlich optimiert werden können.
Licht wird nicht als Produkt verkauft, sondern als Service (Planung, Installation, Betrieb, Wartung) gegen eine monatliche Gebühr. Hersteller wie z.B. Signify bleiben Eigentümer der Leuchten, übernehmen die Energieoptimierung und senken so die Investitionskosten für Kundinnen und Kunden.
Plattformmodelle für Bauteile und Rückbau
Digitale Plattformen und Materialregister verwandeln Rückbau von einer Entsorgungsaufgabe in eine Ressourcenschatzsuche. Durch die systematische Erfassung von Bauteilen, ihre Bewertung und Dokumentation können hochwertige Komponenten aus Sanierungs- und Rückbauprojekten in neuen Projekten wiederverwendet werden.
In der Praxis eignen sich solche Plattformmodelle vor allem für Umbau und Erweiterungsprojekte sowie für selektiven Rückbau, bei dem Bauteile ohnehin demontiert und sortiert werden. Für Planende und Bauherrinnen und Bauherren entstehen neue Optionen, ressourcenschonende Lösungen in Ausschreibungen und Leistungsbilder zu integrieren – vorausgesetzt, Qualitätsnormen, Haftungsfragen und Logistikprozesse sind geklärt.
Mit Hilfe von Instrumenten wie dem Gebäuderessourcenpass der DGNB lassen sich bereits in der Planung festlegen, welche Bauteile später gut rückbaubar und wiederverwendbar sind (z.B. Dokumentation aller Materialien und ihrer Kreislauffähigkeit). Ergänzend bieten Plattformen wie Madaster Materialkataster und Materialpässe, die Bauteile, Materialmengen, Restwerte und potenzielle Verwertungswege digital abbilden – was Rückbauarbeiten bewusster vorbereitet und die Wiederverwendung im Markt erleichtert. Konzepte wie Urban Mining und Gebäudeausweise helfen, Gebäude langfristig als Rohstofflager zu betrachten mit besonderer Erfassung von Bauteilen für spätere Wiederverwendung – oft gekoppelt mit digitalen Pässen oder BIM-Tools. Für die technische Erstellung von solchen Pässen gibt es darüber hinaus ausführliche Handlungsempfehlungen.
Nutzungskonzepte und Shared-Use
Zirkuläre Sanierung bedeutet nicht nur, Baustoffe im Kreislauf zu halten, sondern auch Flächen effizienter zu nutzen. Geschäftsmodelle, die Co-Working-Konzepte, geteilte Infrastruktur oder flexible Grundrisse unterstützen, erhöhen die Nutzungsintensität bestehender Gebäude und reduzieren den Bedarf an zusätzlicher Neubaufläche.
Im Rahmen von Sanierungsprojekten eröffnen sich hier neue Ansätze: Grundrisse können so angepasst werden, dass Räume vielseitiger nutzbar sind; Gebäudetechnik kann auf variable Belegung reagieren; Betreiberkonzepte können mehrere Nutzergruppen integrieren. Dadurch sinken Energie- und Ressourcenverbrauch pro Person, während sich neue Erlösmodelle für die Eigentümer- und Betreiberseite ergeben.
Beispiele reichen von gemischt genutzten Gebäuden – etwa Co-Working und Kulturflächen wie bei Berlin Art School oder Reuse-Ansätzen in Bürogebäuden wie im Urban Office ReuseProjekt des Fraunhofer IAO – bis hin zu Quartierslösungen mit gemeinsam betriebener Infrastruktur, wie im Quartier Zukunft am KIT oder dem gemeinschaftlich entwickelten VaubanQuartier in Freiburg. Entscheidend ist, dass solche Nutzungskonzepte bereits in der Sanierungsplanung mitgedacht werden, denn sonst bleiben viele Potenziale ungenutzt.
Serielles Sanieren nach Energiesprong-Prinzip
Serielles Sanieren berücksichtigt Kreislauffähigkeit nicht zwangsläufig, kann diese jedoch gezielt integrieren und dadurch erhebliche Vorteile bieten. Vorgefertigte Fassaden-, Dach- und Technikmodule können als Materiallager fungieren. In Kombination mit digitaler Bestandsaufnahme und Planung ermöglichen hochgradig vorgefertigte Fassaden- und Dachelemente deutlich verkürzte Montagezeiten: Gebäudehüllen lassen sich so innerhalb weniger Tage statt über Monate modernisieren.
Besonders geeignet ist dieses Modell für größere Bestände mit wiederkehrenden Gebäudetypen – etwa in der Wohnungswirtschaft oder im kommunalen Bildungssektor. Pilotprojekte zeigen, dass sich hohe Effizienzstandards erreichen lassen, wenn technische Standardisierung, präzise Planung und angepasste Förderinstrumente ineinandergreifen. Die Herausforderung liegt darin, passende Vergabe und Vertragsmodelle zu entwickeln und Genehmigungsprozesse an serielle Vorgehensweisen anzupassen.
Um die Klimaneutralität des Gebäudebestands bis 2045 zu erreichen, sind deutlich höhere Sanierungsraten erforderlich. Serielle Sanierung nach dem Energiesprong-Prinzip bietet hierfür einen vielversprechenden Ansatz, da sie durch digitalisierte Prozesse, vorgefertigte Bauelemente und innovative Finanzierung eine schnelle und wirtschaftliche Sanierung auf NetZero-Standard ermöglicht.
Aus der Praxis: BIM saniert erste Feuerwache in Deutschland seriell
- Pilotprojekt: Erste serielle energetische Sanierung einer Feuerwache in Deutschland (Charlottenburg-Nord) durch die BIM Berliner Immobilienmanagement GmbH.
- Vorfertigte Gebäudehülle: Einsatz von 86 industriell gefertigten Holztafelbau-Elementen mit integrierter Dämmung, Fenstern, Lüftung und Sonnenschutz.
- Kurze Bauzeit: Dank hoher Vorfertigung beträgt die Montagezeit vor Ort nur rund vier Wochen.
- Hohe Energie- und CO2-Einsparungen: Reduktion des Energiebedarfs um ca. 255.000 kWh/Jahr und der CO2-Emissionen um etwa 53 t/Jahr.
- Übertragbarkeit: Das Projekt dient als Modell für standardisierte serielle Sanierungen kommunaler Bestandsgebäude und wird durch BEG-Förderprogramme unterstützt.
Mehr Infos auf der Website von Energiesprong
BEG-Bonus und innovative Finanzierungsmodelle für Wohnungseigentümergemeinschaften (WEGs)
Finanzierung und Förderzugang sind häufig der entscheidende Flaschenhals, insbesondere in Wohnungseigentümergemeinschaften. Die Kombination aus Förderboni – etwa für serielle Sanierungen – und neuen Finanzierungslösungen kann hier insbesondere in Wohnungseigentümergemeinschaften den Ausschlag geben.
Der erweiterte Bonus in der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) verbessert die Wirtschaftlichkeit von Projekten, die serielle Sanierung und hohe Effizienzstandards verbinden. In WEG-Modellen kommen weitere Bausteine hinzu: standardisierte Finanzierungspakete, Bürgschaften, Tilgungszuschüsse und digitale Entscheidungshilfen, die unterschiedliche Zahlungsfähigkeiten und Risikoprofile innerhalb einer Gemeinschaft adressieren.
Sanierung in der WEG: Vom Investitionshindernis zur gemeinsamen Lösung
Wohnungseigentümergemeinschaften müssen hohe Investitionsentscheidungen demokratisch treffen. Modelle wie Green Home setzen an dieser Schnittstelle an und unterstützen Verwaltende und Beiräte mit strukturierten Entscheidungsgrundlagen, Berechnungen von Szenarien und modularen Finanzierungslösungen. So entsteht ein klarer Fahrplan von der ersten Diskussion bis zum Sanierungsbeschluss – mit transparenten Optionen zu energetischem Standard, Kosten, Fördermitteln und Rückzahlungsmodellen.
Innovations- und Pilotprogramme
Innovations- und Pilotprogramme fungieren als Reallabore für zirkuläre und serielle Sanierungslösungen. Sie erlauben es, neue Kombinationen aus Technik, Geschäftsmodell und Prozessorganisation zunächst im kleineren Maßstab zu erproben, bevor sie in den breiten Markt überführt werden.
Gefördert werden häufig nicht nur bauliche Maßnahmen, sondern auch Planung, Monitoring, Begleitforschung und Wissenstransfer. Für Kommunen, Wohnungsunternehmen und Planungsbüros bieten solche Programme die Chance, gemeinsam mit Industrie und Forschung bei überschaubarem Risiko neue Wege zu gehen.
Die größte Wirkung entsteht, wenn Erkenntnisse aus Pilotprojekten systematisch dokumentiert und in Leitfäden, Standardbausteine und Qualifizierungsangebote übersetzt werden. Im Rahmen der Zukunft Bau Forschungsförderung des Bundesministeriums für Wohnen, Stadtentwicklung und Bauwesen (BMWSB) werden so aus einzelnen Reallaboren schrittweise marktfähige Standards – etwa für serielle Sanierungsbausteine, standardisierte Entscheidungs- und Finanzierungsmodelle im Bestand oder neue Dienstleistungsangebote im Bereich Bauteilrecycling. Eine Vorstellung abgeschlossener und laufender Projekte mit direktem Praxisbezug finden sich auf der Website Rückblicke auf die Projektetage der Bauforschung.
Fazit: Sanierung strategisch denken
Die vorgestellten Geschäftsmodelle zeigen: Zirkuläre Gebäudesanierung ist mehr als die Wahl der richtigen Dämmung oder Anlagentechnik. Sie entsteht im Zusammenspiel von Technik, Finanzierung, Nutzung und digitalen Infrastrukturen.
Für Akteure der Bau- und Immobilienbranche bedeutet das, Sanierung strategisch zu denken:
- Welche Geschäftsmodelle passen zu meinem Bestand, meinen Organisationsstrukturen und meinen Kundengruppen?
- Wo kann serielle Sanierung eingesetzt werden, wo sind Plattformmodelle oder PaaS-Ansätze sinnvoll?
- Welche Förder- und Finanzierungsbausteine unterstützen die Umsetzung?
