Abriss oder Umbau? Tool als Entscheidungshilfe
Stand: März 2026
Wann lohnt es sich, ein Gebäude umzubauen, und wann ist ein Neubau sinnvoller? Eine BBSR-Publikation stellt ein Tool zur Entscheidungsfindung bereit, das neben ökonomischen auch ökologische und soziale Kriterien berücksichtigt.
Ob eine Immobilie umgebaut oder durch einen Neubau ersetzt wird, ist eine folgenreiche Entscheidung für CO2-Ausstoß, Ressourceneinsatz und Kapitalentwicklung. Das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) hat mit der Publikation „Bestandsentwicklung oder Neubau“ nun ein ganzheitliches Modell entwickelt, das Fachleuten eine Entscheidungshilfe für die frühe Projektphase bereitstellt. Zusätzlich hat das Forschungsprojekt basierend auf der Analyse zweier exemplarischer Bürogebäude wesentliche Trends für die Praxis abgeleitet.
REoN-Tool: Nachhaltigkeit systematisch vergleichen
Im Zentrum der Publikation steht das REoN-Tool (Redevelopment or New Construction). Es ermöglicht einen strukturierten Variantenvergleich zwischen Neubau und Bestandsentwicklung. Auf Grundlage mehrerer detaillierter Eingabeblätter werden für beide Optionen zentrale Kennwerte berechnet und in einem Dashboard zusammengeführt. Dieses bildet drei Dimensionen der Nachhaltigkeit ab:
- Die ökologische Betrachtung berücksichtigt die über den gesamten Lebenszyklus anfallenden verbauten Emissionen.
- Die ökonomische Dimension errechnet neben Herstellungs-, Instandsetzungs- und Rückbaukosten auch die künftige Kapitalentwicklung.
- Die soziale Dimension bezieht Faktoren wie thermischen Komfort, Innenraumluftqualität und Zugänglichkeit mit ein.
Die Analysen können über einen Betrachtungszeitraum von bis zu 80 Jahren durchgeführt werden und schaffen damit Transparenz über langfristige Wirkungen.
Bestandsentwicklung häufig vorteilhaft
Ein zentrales Fazit der Forschungsarbeit lautet, dass in vielen Fällen die Bestandsentwicklung einem Neubau vorzuziehen ist. Sensitivitätsanalysen auf Basis zweier exemplarischer Bürogebäude zeigen etwa: Ökonomisch wird ein Neubau erst dann rentabel, wenn deutlich höhere Mieten realisiert werden können. In den untersuchten Fallstudien lag dieser Schwellenwert bei rund 20 Prozent.
Auch ökologisch fällt das Ergebnis klar aus: Über einen Zeitraum von 50 Jahren verursachte die Weiterentwicklung des Bestands rund 30 Prozent weniger verbaute Emissionen als Abriss und Neubau. Im konkreten Szenario entspricht dies einer Einsparung von 3.954 Tonnen CO2-Äquivalenten. Besonders emissionsintensiv sind dabei massive tragende Bauteile wie Decken und Außenwände. Werden diese erhalten, lassen sich erhebliche zusätzliche Emissionen und Materialverbräuche vermeiden.
Download der Publikation
Weitere Informationen finden sich in der Publikation „Bestandsentwicklung oder Neubau“ des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR). Die Veröffentlichung ist ein Ergebnis des Zukunft-Bau-Projekts Ganzheitliches Entscheidungsunterstützungsmodell zur nachhaltigen Revitalisierung von Nichtwohnimmobilien. - GEnRe NWI.
Bestandsentwicklung oder Neubau – Lebenszyklusorientierte Entscheidungsgrundlage
Im Rahmen des Forschungsprogramms Zukunft Bau wurde das REoN-Tool entwickelt. Dieses Entscheidungsunterstützungsmodell ermöglicht einen lebenszyklusorientierten Vergleich zwischen den Alternativen Bestandsentwicklung und Abriss mit anschließendem Neubau.
